بازار آریا - دنیای اقتصاد : گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» از شاخص جدید برای سنجش بازار آپارتمان‌های پایتخت رونمایی کرد. شاخص «مسکن حداقلی»، متوسط «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی بسیار کوچک و بسیار قدیمی را در ابتدای هر ماه برآورد می‌کند. این شاخص به‌دلیل رجوع بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید به سمت این واحدها در سال‌های اخیر، اهمیت دارد. نتایج بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در حال حاضر نبض قیمت «مسکن‌حداقلی» نسبت به متوسط قیمت مسکن در تهران تندتر می‌زند. دو علت برای این موضوع مطرح است. فعلا هر دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای سراغ این آپارتمان‌ها می‌روند.
صدیقه نژادقربان: سنجش شاخص جدید بازار مسکن تهران در ماه پایانی سال 1403، حاکی از نبض تند «مسکن حداقلی» در 19 منطقه پایتخت در مقایسه با شاخص قیمت متوسط مسکن تهران است که با نزدیک شدن به «ریسک غیراقتصادی» انتظارات تورمی مسکن، ورود سرمایه‌گذاران به بازار «مسکن حداقلی» در حال افزایش است.
«دنیای‌اقتصاد» از ابتدای امسال به سنجش شاخص قیمت در فایل‌‌‌های در نوبت فروش مناطق 22گانه تهران اقدام کرد که این شاخص در ابتدای هر ماه مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. علت این سنجش در ابتدا به‌‌‌دلیل توقف مقطعی انتشار آمار رسمی قیمت مسکن در معاملات انجام شده بازار ملک تهران بوده است. اکنون در آخرین ماه 1403، «دنیای‌اقتصاد» از شاخص جدید خود در بازار مسکن با عنوان شاخص «مسکن حداقلی» رونمایی کرد. این شاخص، متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌‌‌های کم‌‌‌متراژ قدیمی در 19 منطقه پایتخت با متوسط 55 مترمربع و سن بنای نزدیک به 22 سال را سنجش می‌کند که این سنجش فقط محدود به «قیمت پیشنهادی» این املاک است و به معنای «قیمت قطعی» در بازار مسکن نیست. 
شاخص جدید «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، متوسط «قیمت» پیشنهادی» مسکن حداقلی در محله‌‌‌های منتخب مناطق 4 تا 22 تهران، در ابتدای اسفند حدود 65 میلیون تومان در مترمربع است که حاکی از رشد 4.1 درصدی آپارتمان‌های کم‌متراژ قدیمی در مقایسه با ماه گذشته است. این رشد 4 درصدی در شاخص مسکن حداقلی حاکی از تندتر بودن نبض این بازار در مقایسه با متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در پایتخت است که بر اساس شاخص مسکن قیمت «دنیای‌اقتصاد» نسبت به ماه قبل 3‌درصد افزایش یافته است.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» حاکی از در نوسان بودن سطح رشد بیشتر شاخص «مسکن حداقلی» نسبت به شاخص مسکن «دنیای اقتصاد» است. این رشد بیشتر را می‌توان در مقایسه با تغییرات قیمتی از ابتدای پاییز نیز ‌سنجید. شاخص «قیمت پیشنهادی» مسکن حداقلی در 19 منطقه تهران در ابتدای اسفند حاکی از رشد بیش از 8 درصدی قیمت‌ها در این بازار در مقایسه با ابتدای پاییز بوده است. این در حالی است که شاخص متوسط «قیمت پیشنهادی» رشد 6 درصدی را در مقایسه با ابتدای پاییز نشان می‌دهد.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» باتوجه به روایت واسطه‌‌‌های ملکی در برخی از مناطق تهران و تحقیقات میدانی انجام شده بر اساس فایل‌‌‌های ارائه شده بازار نشان می‌دهد، املاک با متراژ پایین در بازار مسکن با بیشترین تقاضا همراه است که با توجه به سطح پایین قیمت فروش ملک‌‌‌های قدیمی با متوسط 55 مترمربع در مقایسه با آپارتمان‌‌‌های نوساز و میانسال، از تقاضای قابل‌توجهی برخوردار است. روایت واسطه‌‌‌های ملکی حاکی است، تغییرات قیمتی در آپارتمان‌های کم‌‌‌متراژ قدیمی در اکثر مواقع بیشتر از متراژ‌‌‌های بالاتر از 70مترمربع به بالا خود را نشان می‌دهند. زیرا به علت بالا بودن قیمت خانه‌‌‌های متراژ بالا که عمدتا بالای 6 میلیارد تومان است هرگونه تغییری خود را به‌‌‌شدت نشان می‌دهد و شرایط را برای خریداران سخت‌‌‌تر می‌کند. اما در متراژ پایین‌‌‌های قدیمی که میانگین قیمت بین 2 تا 3 میلیارد تومان است، سطح قیمت کل با نرخ‌های رشد مشابه سایر آپارتمان‌‌‌ها، به گونه‌‌‌ای تغییر می‌کند که برای خریداران در مقایسه با دیگر فایل‌‌‌ها قابل تحمل (پرداخت) است. اما نقطه قابل‌توجه در این شاخص جدید، غالب بودن تقاضای سرمایه‌گذاری نسبت به مصرف‌کننده‌‌‌هاست. 
اگرچه در شاخص متوسط «قیمت پیشنهادی» با متراژ بالای 70 مترمربع عمدتا به سمت تقاضای مصرفی است، در مقابل مسکن حداقلی با بیشترین میزان تقاضای سرمایه‌‌‌ای همراه است که از زمستان امسال ورود سرمایه‌گذاران به بازار «مسکن حداقلی» چشمگیر بوده است. این افزایش تقاضا را می‌توان به دلیل «بازگشت ریسک غیراقتصادی» و کاهش ریسک تنش‌‌‌ها و «نزدیک شدن تورم مسکن به افزایش دلار» دانست که پس از جاماندگی چند ماهه قیمت مسکن در مقایسه با دلار و دیگر بازارهای سرمایه‌‌‌ای با کاهش رشد قیمت دلار و بازگشت ریسک غیراقتصادی، تحرکات در بازار مسکن به‌‌‌ویژه در مسکن حداقلی افزایش یافته است و باعث ورود دوباره سرمایه‌گذاران به بازار مسکن تهران و بیش از همه در «مسکن حداقلی» شده است.
بر اساس روایت واسطه‌‌‌های ملکی، در واقع آپارتمان‌‌‌های کم‌‌‌متراژ قدیمی بیش از آنکه مورد توجه خانه اولی‌‌‌ها و به‌‌‌طور کلی مصرف‌کنندگان باشد، با بیشترین تقاضا از سوی سرمایه‌گذاران همراه است که شاید بالای 80درصد خریداران، سرمایه‌گذارانی هستند که با سرمایه‌‌‌های 2 تا 3 میلیارد تومانی خود به‌‌‌دنبال خرید ملک در این متراژ و سن بنا برای تبدیل کردن سرمایه‌های خود از طلا و دلار به ملک هستند.