بزرگنمايي:

بازار آریا - دنیای اقتصاد - صدیقه نژادقربان : ناترازی مالی در شرکت‌های مسکن اجتماعی در غرب و توقف حداقل 3ساله در «عرضه جدید» مسکن حمایتی، تاوان «اجاره‌‌‌بهای دستوری» از دوران کرونا بر عملکرد مالی این شرکت‌ها است. «تورم» در کنار سقف اجاره تعیین شده توسط دولت‌‌‌های غربی منجر به سبقت هزینه‌‌‌ها نسبت به درآمد شرکت‌های مسکن حمایتی شده و در نتیجه با افزایش بدهی‌‌‌ها برای آنها همراه بوده است. با توجه به بدهی‌‌‌های قابل‌توجهی که شرکت‌های فعال در حوزه مسکن اجاره‌‌‌ای حمایتی (مسکن اجتماعی) به بانک‌ها و موسسات مالی کشورهای خود به بار آوردند، یک شرکت مالی سهام و اوراق آمریکایی، بازار مسکن حمایتی غرب منهای آمریکا را بررسی کرد.
مسکن اجتماعی در سوئد (مسکن اجاره‌ای حمایتی)
از آغاز دوران کرونا که به‌‌‌دلیل قرنطینه‌‌‌های طولانی و تعطیلی بسیاری از مشاغل، بیکاری افزایش یافت و این امر با تورم عمومی در سراسر جهان همراه شد، بیشترین آسیب متوجه کم‌‌‌درآمدها و بیشتر از همه مستاجران شد. از این رو، دولت‌‌‌های غربی در شرایط اضطراری اقدام به تعیین سقف موقتی برای رشداجاره‌بها در مسکن اجاره‌‌‌ای کردند. اگرچه این طرح در جهت حمایت از مستاجران کم بضاعت بود اما تعیین سقف بر افزایش اجاره باعث ایجاد سقف در سطح درآمدی به‌ویژه شرکت‌های کوچک مسکن حمایتی شد، زیرا هزینه‌‌‌ها نسبت به درآمدها افزایش چشمگیری داشت و یک ناترازی در هزینه-درآمد این شرکت‌ها ایجاد کرد که باعث بالا آوردن بدهی‌های زیاد به بانک‌ها و موسسات مالی شد.
این ناترازی باعث شده تا شرکت‌های عرضه‌‌‌کننده مسکن‌‌‌های حمایتی تا 3 سال آینده شرایط اقتصادی و مالی «عرضه مسکن جدید» را نداشته باشند. در واقع، هزینه‌‌‌های تعمیر و نگهداری مسکن‌‌‌های موجود مانع از ساخت مسکن حمایتی جدید شده است؛ چرا که «اجاره‌‌‌بهای دستوری» منجر به ایجاد ناترازی در میزان هزینه و درآمد شرکت‌ها شد و آنها نمی‌توانند متناسب با درآمد خود اقدام به ساخت‌وساز جدید مسکن حمایتی کنند.
شرکت مطالعاتی تحلیل مالی سهام، اوراق و کالاهای S&P Global Rating، در گزارشی به چشم‌‌‌انداز مسکن اجتماعی در سال 2025 (مسکن حمایتی اجاره‌‌‌ای) پرداخته است. این بررسی برای بازار مسکن کشورهایی غیر از آمریکاست.
به گفته این شرکت آمریکایی، «تمرکز عرضه‌‌‌کنندگان مسکن اجتماعی در کشورهای مختلف غربی (SHP) در جهت حفظ کیفیت خانه‌‌‌های موجود، تولید خانه‌‌‌های جدید را در بیشتر مناطق به تاخیر می‌‌‌اندازد.» در نتیجه، این امر منجر به کاهش بودجه مورد نیاز برای سرمایه‌‌‌‌‌‌گذاری روی این بخش از بازار مسکن طی 3سال آینده خواهد شد.
این گزارش نشان می‌دهد، سقف موقت افزایش اجاره‌‌‌بها برای گروه‌‌‌های حمایتی که به دلیل تورم بالا وضع شده بود در بسیاری از مناطق جهان برداشته خواهد شد. برآوردها حاکی است که تورم هزینه‌‌‌ای بیش از آنچه که انتظار می‌‌‌رفت، کاهش خواهد یافت. سرمایه‌‌‌گذاری در خانه‌‌‌های موجود تعدیل می‌شود، اما همچنان مانع از بهبود بیشتر عملکرد مالی شرکت‌های عرضه‌کننده مسکن اجاره‌‌‌ای می‌شود.
تفاوت بین مناطقی که S&P Global، برای مسکن اجتماعی رتبه‌‌‌بندی کرده است از اهمیت قابل‌توجهی برخوردار است. برآوردها نشان می‌دهد شرکت‌های کوچک فرانسوی و آلمانی قوی‌‌‌ترین عملکرد مالی را در سطوح منطقه‌‌‌ای به دست خواهند آورد، در حالی که عملکرد مالی شرکت‌های کوچک سوئد و بریتانیا نسبتا متوسط باقی خواهد ماند. شاخص‌‌‌های بدهی مسکن اجتماعی کشورها نیز همگرا (همسو) می‌‌‌شوند، زیرا پیش‌بینی می‌شود که بدهی شرکت‌های کوچک فرانسوی و آلمانی سریع‌‌‌تر از همتایان خود در بریتانیا افزایش می‌‌‌یابد. بنابراین شاخص‌‌‌های مالی این شرکت‌ها در سال 2025 تثبیت شده و به تدریج تقویت می‌‌‌شوند.
برآورد این شرکت تحلیلگر مالی آمریکایی نشان می‌دهد، عملکرد مالی اکثر شرکت‌های کوچک کشورهای مختلف رتبه‌‌‌بندی‌‌‌شده، عمدتا به دلیل عوامل نظارتی خارجی و اقتصاد کلان، تحت فشار باقی می‌‌‌ماند. با این حال، بسیاری از SHP‌ها در حال برداشتن گام‌‌‌هایی برای کاهش فشار بر شاخص‌‌‌های بدهی هستند، که عمدتا از طریق کاهش ساخت‌وساز خانه‌‌‌های جدید است. به‌‌‌همین دلیل، چشم‌‌‌انداز منفی به طور پیوسته کاهش یافته، در حالی که چشم‌انداز‌‌‌های مثبت به بالاترین سطح خود در یک دهه گذشته رسیده است. نسبت چشم‌‌‌انداز باثبات از 60‌درصد در سال 2022 به 75‌درصد افزایش یافته است.
تمرکز بر کیفیت دارایی و کاهش تورم هزینه
برآورد S&P Global نشان می‌دهد، عملکرد مالی مسکن حمایتی در کشورهای مختلف جهان به میزان قابل قبولی بهبود یابد، البته با سرعت کمتری نسبت به آنچه قبلا پیش‌بینی کرده بودند. سقف موقت افزایش اجاره‌‌‌بها که به دلیل تورم بالا وضع شده بود در بسیاری از مناطق برداشته شده است که این موضوع باعث می‌شود تا تورم هزینه کاهش یابد. با این حال، تورم بیش از آنچه پیش‌بینی شده باقی مانده است. علاوه بر این، افزایش سطح سرمایه‌‌‌گذاری در خانه‌‌‌های موجود برای افزایش کیفیت، مانع از بهبود بیشتر عملکرد مالی SHP‌ها می‌شود.
بهبود عملکرد مالی مسکن حمایتی بریتانیا
برآوردها حاکی از آن است، تسویه اجاره چند ساله وابسته به تورم، از رشد درآمد شرکت‌های کوچک مسکن اجتماعی بریتانیا در آینده حمایت کند. همچنین انتظار می‌رود، افزایش هزینه‌‌‌های تعمیر و نگهداری تعدیل شود، البته به دلیل افزایش تقاضا و تورم هزینه، هزینه‌‌‌ها در طول دوره موردی این شرکت بالا خواهد ماند. به علاوه، SHPهای بریتانیا ملزم به سرمایه‌‌‌گذاری در خانه‌‌‌های موجود هستند تا استانداردهای ایمنی ساختمان و آتش‌‌‌سوزی افزایش یافته و همچنین الزامات بهره‌‌‌وری انرژی را رعایت کنند. برآوردها نشان می‌دهد، هزینه‌‌‌های تعمیر و نگهداری از رسیدن عملکرد مالی به سطوح قبل از همه‌گیری کرونا جلوگیری می‌کند.
عملکرد مالی فرانسه و آلمان قوی‌‌‌تر از بریتانیا
با وجود اینکه بسیاری از کشورها سقف موقت افزایش اجاره‌‌‌بها را برداشته‌‌‌اند، اما احتمالا در سال 2025، شرکت‌های مسکن حمایتی فرانسه و بریتانیا به ترتیب به دنبال سقف موقت 3.5 و 7درصد به افزایش اجاره‌‌‌بها متناسب با تورم برگردند. در آلمان، شهرداری، محدودیت‌های افزایش اجاره‌‌‌بها را که قبلا سخت‌‌‌گیرانه و با انگیزه‌‌‌های سیاسی برای مالکان مختلف اعمال کرده بود، برداشت. عملکرد مالی SHP‌های فرانسوی و آلمانی نسبتا قوی هستند؛ زیرا می‌توانند اجاره‌‌‌ها را برای جبران هزینه‌‌‌های واجد شرایط بازسازی افزایش دهند، به این معنی که این سرمایه‌‌‌گذاری‌‌‌ها به عنوان هزینه‌‌‌های عملیاتی طبقه‌‌‌بندی نمی‌‌‌شوند.
پیش‌بینی‌‌‌ها حاکی از آن است که، عملکرد مالی شرکت‌های کوچک سوئدی به دلیل تسویه قراردادهای چندساله اجاره، «پایدار» باشد. این به دنبال دوره‌‌‌ای است که اجاره‌‌‌بها باعث افزایش تورم هزینه‌‌‌ها می‌شود که حاشیه سود را تحت فشار قرار می‌دهد. علاوه بر این، تحقیقات شرکت S&P Global نشان می‌دهد، هزینه تعمیر و نگهداری بر عملکرد مالی در سایر مناطق تاثیر می‌‌‌گذارد. همانند SHPها در مناطق دیگر، کانادا، نیوزیلند و هلند نیز باید هزینه تعمیر و نگهداری خود را افزایش دهند. با این حال، چند ویژگی اثر افزایش هزینه ‌بر کیفیت اعتباری SHP مربوطه را کاهش می‌دهد. مسکن اجتماعی تورنتو از موقعیت تقریبا انحصاری سود می‌‌‌برد و انتظار می‌رود مالک آن، به ارائه پشتیبانی عملیاتی و سرمایه‌‌‌ای پایدار و کافی ادامه دهد. شاخص‌‌‌های بدهی در بین کشورهای دارای رتبه‌‌‌بندی در بخش مسکن اجاره‌‌‌ای حمایتی به میزان متوسطی بهبود خواهد یافت. برآوردها نشان می‌دهد، بدهی با سرعت کمتری نسبت به سه سال گذشته طی سال‌های 26-2025 افزایش می‌‌‌یابد، که عمدتا به دلیل کاهش هزینه‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای تامین‌‌‌شده است.
در حالی که نرخ‌‌‌های بهره نسبتا بالا باقی می‌‌‌مانند، این‌ طور به نظر می‌‌‌رسد که رشد هزینه‌‌‌های بهره به دلیل کندتر شدن بدهی، قرار گرفتن در معرض بدهی‌‌‌های با نرخ شناور و کاهش پیش‌بینی‌‌‌شده نرخ‌‌‌های بهره تعدیل خواهد شد.
بسیاری از SHP‌ها از توسعه خانه‌‌‌های جدید با وام، کاسته‌‌‌اند. برخی از وام‌‌‌گیرندگان بزرگ‌تر سهام را دفع می‌کنند و از عواید آن برای بازپرداخت بدهی یا سرمایه‌‌‌گذاری‌‌‌های مالی استفاده می‌کنند. پیش‌بینی می‌شود که رشد بدهی در 3 سال آینده به طور متوسط 2.5درصد خواهد بود. در میان نرخ‌‌‌های بهره بالا و نیاز به سرمایه‌‌‌گذاری در خانه‌‌‌های موجود، SHP‌ها تمرکز خود را بر مهار بدهی افزایش داده‌‌‌اند. در آلمان، رشد اقتصادی آهسته، افزایش نقل و انتقالات، کمک‌‌‌های بلاعوض و وام‌‌‌های یارانه‌‌‌ای را برای مالکان شهرداری‌‌‌ها و دولت‌‌‌های منطقه‌‌‌ای دشوار خواهد کرد. بنابراین، پیش‌بینی می‌شود که بدهی شرکت‌های SHP با سرمایه‌‌‌گذاری در خانه‌‌‌های موجود و جدید به آرامی افزایش می‌‌‌یابد و در نتیجه شاخص‌‌‌های بدهی کمی ضعیف‌‌‌تر می‌شود. انتخابات زودهنگام نیز باعث ایجاد ابهام در مورد سیاست‌‌‌های آینده مسکن می‌شود.
به طور مشابه، SHP‌های فرانسوی در حال سرمایه‌‌‌گذاری در خانه‌‌‌های موجود برای افزایش بهره‌‌‌وری انرژی هستند، در حالی که به ساخت خانه‌‌‌های جدید با نرخ ثابت ادامه می‌دهند. با وجود اینکه نرخ‌‌‌های بهره در همه مناطق افزایش یافته است، برآوردها حاکی است، پوشش بهره شرکت‌های کوچک سوئدی بیشترین کاهش را خواهد داشت. این به دلیل ماهیت کوتاه‌‌‌مدت مشخصات بدهی آنهاست، و این دیدگاه ما را مبنی بر اینکه هزینه‌‌‌های بهره طی سال‌های 2026-2021 سه برابر خواهد شد، تغییر می‌دهد.
شرکت مسکن اجتماعی فرانسوی از طریق صندوق سپرده‌‌‌ها و تضمینات فرانسه( CDC) – یکی از مهم‌‌‌ترین نهادهای مالی فرانسه- به وام‌‌‌های یارانه‌‌‌ای دسترسی دارند. نرخ بهره وام‌‌‌های CDC در سال 2023 به دلیل تورم بالا ثابت شد و از SHP‌های فرانسه محافظت کرد. انتظار می‌رود با کاهش تورم و ادامه کاهش نرخ بهره توسط بانک مرکزی اروپا، تامین مالی این شرکت‌ها بهتر شود.
در نتیجه با توجه به تحقیقات صورت گرفته توسط این شرکت مالی آمریکایی، باید گفت هر نوع مداخله دولت در قیمت گذاری، حتی اگر به منظور حمایت از اقشار کم درآمد باشد، در نهایت به ضرر همان گروه هدف دولت تمام خواهد شد. قیمت‌های دستوری شاید در کوتاه‌مدت اثرگذار باشند، اما در درازمدت می‌تواند اثرات سوئی به همراه داشته باشد و این تاخیر 3 ساله در عرضه «مسکن جدید حمایتی» از عواقب سیاست‌‌‌های دستوری است. شبیه به این تصمیمات نیز در ایران وجود دارد. در سال 1403 دولت سقف افزایش اجاره‌‌‌بها را تا 25درصد تعیین کرد که نتیجه آن بالا رفتن هزینه‌‌‌های موجر به‌‌‌دلیل تورم بوده اما رشد اجاره‌‌‌بها کمتر از تورم بوده که نتیجه آن جهش اجاره‌‌‌بها تا سطح بالای 40درصد بود. امیدواریم در سال جدید تصمیم درستی برای هم ترازی تورم و میزان اجاره‌بها توسط دولت اتخاذ شود.