بزرگنمايي:

بازار آریا - باران مدرس- سوم تیرماه سال جاری هم‌زمان با لازم‌الاجرا شدن قانون "الزام به ثبت معاملات مسکن"، سامانه کاتب راه‌اندازی شد. هدف از راه‌اندازی این سامانه ثبت رسمی معاملات خریدوفروش املاک بود. از سال گذشته هم سامانۀ خودنویس باهدف نظارت بر بازار مسکن راه‌اندازی شد تا معاملاتی نظیر اجاره از این طریق قابل‌استعلام باشد و دسترسی آن برای عموم باز گذاشته شد. اما فعالان صنف املاک معتقد هستند که‌ سامانه‌های کاتب و خودنویس باوجود داشتن هدف مناسب و سروسامان دادن به حوزه مسکن اما ازلحاظ اجرایی ضعف‌های قابل‌ملاحظه‌ای دارند که می‌تواند کارایی سامانه‌ها را زیر سؤال ببرد. با توجه به نظرات فعالان صنف املاک شاید بهتر بود که در بهبود کیفیت سامانه‌ها تأمل بیشتری صورت می‌گرفت. به دلیل ضعف ساختارهای موجود و درحالی‌که هنوز کار با سامانه خودنویس مشکلات خاص خود را دارد، کاتب به قوز بالا قوز معاملات بازار مسکن تبدیل‌شده و مردم در دفاتر معاملات مسکن و راهروهای سازمان ثبت سرگردان هستند.
سیل سکوهای معاملات مسکن
طی دو دهه اخیر فرآیند ثبت معاملات رهن و اجاره دستخوش تغییرات متعددی شده و درواقع سامانه کاتب سومین سامانه‌‌‌ای است که سیاست‌گذار در این بازه زمانی برای ثبت معاملات فروش و اجاره از آن استفاده می‌کند. در اواخر دهه 80، سامانه «معاملات املاک و مستغلات کشور» راه‌‌‌‌‌‌‌‌‌اندازی شد و تمامی مشاوران املاک ملزم به ثبت قراردادهای اجاره و فروش در این سامانه و دریافت کد ره‌گیری و ارائه آن به طرفین معامله اجاره و بیع شدند. از سال 88 که قراردادهای اجاره مجهز به کد ره‌گیری شدند، قرارداد الکترونیک و پرینت آن جایگزین قراردادهای سه رنگ معمولی شد و این رویه توانست تا حدی به افزایش اطمینان معامله‌‌‌‌‌‌‌‌‌گران این بازار و کمک به کاهش نسبی سوءاستفاده از معاملات ملکی منجر شود.
در ادامه و در سال 1401، سامانه خودنویس از سوی دولت راه‌‌‌اندازی شد و ثبت قراردادهای اجاره و دریافت کدرهگیری و در ادامه ثبت قرارداد خریدوفروش ملک نیز به این سامانه جدید منتقل شد. سامانه خودنویس امکان ثبت قرارداد اجاره و فروش را به طرفین معامله بدون استفاده از واسطه‌‌‌ای نظیر بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی می‌‌‌داد. سامانه خودنویس در ذیل قانون ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب شهریور سال 1400 تاسیس شد. مطابق این قانون باید سامانه املاک و مستغلات کشور از وزارت صنعت، معدن و تجارت به وزارت مسکن منتقل و تمامی معاملات در سامانه املاک و مستغلات ثبت‌شده و برای آن کد ره‌گیری صادر می‌‌‌شد. درحالی‌که زمان زیادی از عمر سامانه خودنویس نمی‌‌‌گذرد؛ با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و راه‌‌‌اندازی سامانه کاتب، روش جدیدی برای ثبت معاملات خرید و اجاره ملک در کشور از سوی سیاست‌گذار ارائه‌شده است.
البته در این سامانه جدید برخلاف سامانه خودنویس افراد حقیقی امکان ثبت سند را ندارند و بنگاه‌‌‌های معاملات ملک و دفاتر ثبت‌اسناد رسمی نسبت به ثبت سند در این سامانه جدید اقدام می‌کنند. سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور زیر نظر وزارت صنعت، معدن و تجارت راه‌‌‌اندازی شد؛ سامانه خودنویس از سوی وزارت راه و شهرسازی راه‌‌‌اندازی شد و در شرایط کنونی سامانه جدید کاتب زیر نظر قوه قضائیه آغاز به کارکرده است.
ظاهرا فعالیت در بازار مسکن به سکوهای(پلتفرم) فعلی خلاصه نمی‌شود چراکه چندی قبل ابوالفضل نوروزی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از افزایش سکوهای حوزه مسکن خبر داد:" حتما پلتفرم‌های دیگری در حوزه مسکن برای رفاه مردم افزوده می‌شود؛ چراکه معتقدم افزایش پلتفرم‌های حوزه مسکن باعث ایجاد رقابت می‌شود. مهم این است که تمامی این سکوها به سامانه ثبت الکترونیکی املاک متصل است.همان‌گونه که در بحث کارت به کارت‌بانکی از پلتفرم‌های مختلف استفاده می‌کنیم، درباره معاملات املاک نیز بر اساس تبصره 2 ماده 3 الزام به ثبت، سکوهای مختلف خصوصی و دولتی می‌توانند در این حوزه به مشارکت بپردازند.
کاتب و شفاف‌سازی معاملات ملک
معاملات اموال غیرمنقول همواره از موضوعات پرحاشیه در نظام حقوقی کشور بوده و در همین راستا، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، ششم آذرماه 1401 توسط مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و درنهایت ایرادات قانونی و مورد اختلافی بین مجلس و شورای نگهبان در مجمع تشخیص مصلحت رفع و سرانجام در 26 اردیبهشت 1403 این قانون موافق با مصلحت نظام تشخیص داده شد. اجرای این قانون از سوم تیرماه 1403 در کشور آغاز شد.
اهداف اصلی قانون اعزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول جلوگیری از نقل‌وانتقالات غیررسمی، جلوگیری از نقل‌وانتقالات مخفیانه اموال غیرمنقول، ایجاد شفافیت در معاملات، حفاظت از حقوق مالکیت است. تمامی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول باید به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود بنابراین هرگونه معامله‌ای که بدون ثبت رسمی انجام شود ازنظر قانونی معتبر نیست و قابل استناد نخواهد بود. اجاره‌نامه‌های با مدت بیش از دو سال و تمامی اسناد مرتبط با تفکیک و تقسیم اموال غیرمنقول نیز باید به‌صورت رسمی ثبت شوند. با توجه به اینکه توافقات خصوصی بین طرفین معتبر است، اما برای برخورداری از اعتبار قانونی باید به‌صورت رسمی ثبت شود. باوجوداینکه مجازاتی برای عدم ثبت رسمی معامله تعیین نشده است، اما معامله بدون ثبت رسمی از اعتبار قانونی برخوردار نیست. تغییر کاربری اموال غیرمعقول نیز باید به‌صورت رسمی ثبت شود و ممکن است نیاز به مجوز‌های خاصی داشته باشد همچنین فروش اموال وقف نیز باید به‌صورت رسمی ثبت‌شده و تابع مقررات خاصی است.
دعاوی تنفیذ فسخ معاملات ثبت‌شده اموال غیرمنقول در صورتی پذیرفته می‌شود که ظرف 15 روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود و ظرف 15 روز بعد، دعاوی تنفیذ فسخ اقامه شود. اسناد ثبت‌نشده معاملات اموال غیرمنقول در دستگاه‌های اجرایی پذیرفته نخواهد شد و فقط شخصی مالک شناخته می‌شود که ملک به نام او در سامانه ثبت‌اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد.
طبق این قانون دلالان معاملات املاک مکلف‌اند پس از مذاکره مقدماتی پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و آن را به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند ولی این موضوع مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. طبق ماده 10 این قانون سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور مکلف است ظرف یک سال پس از ابلاغ این قانون سامانه اسناد عادی را راه‌اندازی کند و ابلاغ و راه‌اندازی حتماً باید توسط رئیس قوه قضاییه و از طریق روزنامه رسمی اعلام شود.
فخاری، مدیرکل ثبت‌اسناد و املاک استان اصفهان نیز در نشست خبری اخیر خود اعلام کرده است که قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول، باعث ساماندهی اسناد عادی یا غیررسمی می‌شود. به گفته او ظرف یک سال سامانه‌ای برای این موضوع ارائه می‌شود تا اگر کسی ادعای مالکیت روی اراضی دارد عکس و نقشه آن را بارگذاری کند؛ درصورتی‌که این اقدام انجام نشود، درخواست‌هایشان در مراجع قضائی رسیدگی نمی‌شود. فخاری بابیان اینکه سامانه کاتب واسطه بین مردم و دفاتر ثبت بوده و ابزاری برای دسترسی به اسناد رسمی در سطح کشور از نیمه دوم سال 92 است، توضیح داد که 50 درصد مشاوران املاک به سامانه کاتب متصل شده‌اند چون قانون لازم‌الاجراست.
بیم معاملات زیرزمینی
سامانه کاتب که شفافیت در بازار نقل‌وانتقال ملک را رقم‌زده اما مشکلاتی را هم دارد. هرچند برای کاهش مشکلات حقوقی مردم، سامانه کاتب ایجادشده اما این سامانه در مواردی باعث خسارت مردم و سردرگمی مشاوران املاک شده است.ازجمله این مشکلات می‌توان به مشخص نبودن اهلیت طرفین معامله اشاره کرد؛ همچنین سازوکار معاملات وکالتی در سامانه واضح نیست. در هنگام ثبت معامله که باید مدارک بارگذاری شود، صحت و اصل بودن مدارک را سامانه به عهده نمی‌گیرد و پیام می‌دهد که این موارد به عهده سامانه نیست.
فعالیت این سامانه از سوم تیرماه امسال آغاز شد و مالکانی که اسناد آن‌ها متعلق به بعدازاین تاریخ است می‌توانند خریدوفروش خود را در سامانۀ کاتب انجام دهند اما اسناد قبلی باید به طریق سابق با مبایعه‌نامه و کدرهگیری قدیمی انجام شود و بعدازاینکه سند معامله صادر شد می‌توانند در سامانۀ کاتب قرارداد خود را ثبت کنند.عدم امکان‌ ثبت آپارتمان‌های پیش‌فروش در سامانه کاتب به دلیل در دسترس نبودن شناسنامه فنی ساختمان تا زمان پایان کار، زمینه تخلف کلاه‌برداران را فراهم ‌می‌کند.
از سوی دیگر انتشار داده قیمت مسکن کشور از شهریورماه امسال متوقف‌شده است؛ بانک مرکزی در نامه‌‌‌ای رسمی علت این موضوع را تغییر سامانه‌‌‌ای و قطع دسترسی به داده‌‌‌های معاملات مسکن کشور عنوان کرده است. طی هفته‌‌‌های اخیر و در پی راه‌‌‌اندازی سامانه کاتب، مطابق قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی و دفترخانه‌‌‌های ثبت‌اسناد رسمی موظف به ثبت قرارداد خرید و اجاره خانه در سامانه جدید شده‌‌‌اند. فراهم نشدن دسترسی بانک مرکزی به داده‌‌‌های معاملاتی طی سه ماه اخیر، حبس داده‌‌‌های قیمت مسکن در کشور را در پی داشته است.
هرچند قانون جدید باعث ساماندهی اسناد عادی و قولنامه‌ای می‌شود چراکه مردم برای ثبت معاملات خود در این سامانه مجبور به ارایه سند ملک هستند اما باید پذیرفت که هنوز بخش زیادی از املاک و اراضی سند ندارند و به دلیل قیمت پایین مورد اقبال مردم هم قرار دارند. به گفته رییس کمیسیون عمران، معماری، شهرسازی شورای شهر اصفهان، "مناطق 2، 8، 14،11،9 و بخشی از مناطق چهار، 12،11 و 15 شهرداری اصفهان گرفتار زمین‌های قولنامه‌ای هستند.بنگاه‌های املاک، زمین‌های قولنامه‌ای را برخلاف ضابطه تفکیک می‌کنند و شهروندان نیز با خریداری این املاک، بدون اطلاع و استناد از شهرداری، برای دریافت مجوز قانونی دچار مشکل می‌شوند، یعنی ممکن است ملک به چندین نفر فروخته‌شده باشد." در چنین شرایطی بیم افزایش معاملات غیررسمی و زیرزمینی هم وجود دارد.
مسیر امن و شفاف معاملات ، در پرتو قانون
دغدغه هایی از جنس واسطه‌گری