بازار آریا - دنیای اقتصاد : نیمه اول امسال تیراژ ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور نسبت به مدت مشابه1402 افزایش یافت؛ اما این اتفاق دو پیام دارد. پیام اول «تداوم رکود ساختمانی به لحاظ کف عرضه مورد نیاز» است که با وجود رشد مثبت ساخت‌وساز، بازار هنوز راه نیفتاده است. پیام دوم نیز تفاوت درجه رکود در پایتخت است.
راضیه احقاقی: میزان صدور پروانه واحدهای ساختمانی در کشور در نیمه ابتدایی امسال در بازه سالانه رشدی 25 درصدی و میزان صدور آن در شهر تهران نسبت به دوره مشابه سال قبل افزایشی 35 درصدی را به ثبت رساند. اگرچه در نیمه ابتدایی امسال صدور پروانه‌‌های ساختمانی در کشور افزایش داشت؛ با این وجود میزان آغاز به کار فعالیت ساختمانی به مراتب کمتر از میانگین بلندمدت بوده و همچنان این صنعت با رکود سنگینی مواجه است، در این میان وضعیت برای سازندگان در شهرهای کوچک و متوسط به مراتب دشوارتر است. نکته حائز اهمیت در داده‌‌های پروانه ساختمانی امسال پیشی گرفتن رشد صدور پروانه در شهر تهران نسبت به سایر شهرهاست؛ تحلیلگران 3 علت را در بروز این وضعیت دخیل می‌‌دانند. «تخفیف در بافت فرسوده»، «نقدشوندگی بالاتر در مناطق جنوبی شهر تهران» و «جهش هزینه ساخت» و عدم تناسب با قیمت خانه در شهرهای کوچک.
ساخت‌‌وساز در نیمه ابتدایی امسال نسبت به دوره مشابه در سال قبل بهبود پیدا کرد؛ این بهبود عمدتا نتیجه رشد صدور پروانه‌‌های ساختمانی در بهار و تابستان 1403 نسبت به بهار و تابستان 1402 رقم خورد. نکته حائز اهمیت در بررسی تعداد صدور پروانه‌‌های ساختمانی در تابستان امسال افزایش سهم شهر تهران در ساخت‌‌وسازهای کل کشور است. اگرچه داده ساخت‌‌وساز در کل کشور و شهر تهران برای تابستان امسال نسبت به فصل قبل (بهار 1403) و دوره مشابه قبل (تابستان 1402) بهبود یافته، اما همچنان صنعت ساختمان با رکودی سنگین مواجه است. میزان صدور پروانه‌‌های ساختمانی همچنان پایین‌‌تر از کف عرضه موردنیاز بازار برای ایجاد تعادل و همچنین کمتر از متوسط صدور پروانه در نیمه ابتدایی دهه 90 است و بنابراین سازندگان تابستانی سخت را پشت سر گذاشته‌‌اند. بررسی داده‌‌های صدور مجوز ساختمانی به تفکیک شهر و استان از آن حکایت دارد که وضعیت برای فعالیت صنعت ساختمان در شهرهای کوچک و متوسط دشوارتر شده است. «دنیای‌اقتصاد» برای بررسی دلایل رشد بیشتر صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران نسبت به رشد کل کشور با چند تن از فعالان و کارشناسان این حوزه گفت‌‌وگو کرد که در این گزارش نتایج این گفت‌‌وگوها ارائه می‌شود.
سهم تهران از ساخت‌‌وساز کشور به 13.5‌درصد رسید
مرکز آمار کشور اطلاعات پروانه‌‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌‌های کشور برای تابستان 1403 را منتشر کرد؛ بررسی این داده‌‌ها از آن حکایت دارد که در تابستان امسال در کل کشور برای 108‌هزار و 974 واحد پروانه ساخت خانه صادر شده، همچنین میزان صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران برابر 14‌هزار و 790 نفر بود. بنابراین شهر تهران سهمی 13.5 درصدی از کل ساخت‌‌وسازهای کشور را به خود اختصاص داده است. این در حالی است که در بهار امسال سهم تهران از کل صدور مجوزهای ساختمانی کشور برابر 9‌درصد بود و به این ترتیب به استناد این داده می‌توان این‌گونه ادعا کرد که در تابستان وضعیت ساخت‌‌وساز در شهر تهران نسبت به دوره قبل (بهار 1403) بهبود داشته است. بنابراین سازندگان در تابستان، تمایل بیشتری به ساخت‌‌وساز در شهر تهران نسبت به سرمایه‌گذاری در کل کشور داشته‌‌اند.

بازگشت سازندگان به تهران!
همچنین در نیمه ابتدایی امسال برای 27‌هزار و 101 واحد ساختمانی در شهر تهران پروانه ساخت صادر شد؛ این در حالی است که تعداد صدور پروانه در شهر تهران در نیمه ابتدایی سال قبل برابر 20‌هزار واحد بود و به این ترتیب میزان صدور پروانه در شهر تهران در نیمه ابتدایی 1403 نسبت به دوره مشابه قبل رشدی 35 درصدی داشت.
در نیمه ابتدایی امسال برای 238‌هزار و 770 واحد در کشور پروانه ساختمانی صادر شد؛ این در حالی بود که تعداد صدور پروانه‌‌های ساختمانی در نیمه ابتدایی سال گذشته 190‌هزار واحد بود و به این ترتیب در نیمه ابتدایی امسال صدور پروانه در کشور رشدی 25 درصدی داشت. به این ترتیب می‌توان گفت که شهر تهران در صدور مجوز ساخت‌‌وساز از کل کشور پیشی گرفته است. این در حالی است که طی سال‌های گذشته و در پی بروز جهش‌‌های قیمتی در بازار ساختمان بخشی از سازندگان به سایر شهرها مهاجرت کرده بودند؛ اما این رویه در نیمه ابتدایی امسال تا حدی تغییر کرده است. «دنیای اقتصاد» برای بررسی دلایل رشد 35 درصدی صدور مجوزهای ساختمانی در شهر تهران در حالی که صدور مجوز در کل کشور رشدی 25 درصدی داشته با فعالان و کارشناسان این حوزه گفت‌‌وگو داشت. نتایج بررسی‌‌ها 3 دلیل عمده برای این تغییر وضعیت ارائه کرد.
استقبال از ساخت‌‌وساز در بافت فرسوده
ارائه تخفیف برای ساخت‌‌وساز در بافت فرسوده از جمله دلایل اصلی پیشی گرفتن سرعت ساخت‌‌وساز در شهر تهران نسبت به کشور بوده است. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از آن حکایت دارد که سازنده‌‌ها در سال‌جاری عمدتا به سمت مناطق پایین‌‌شهر و بافت‌‌فرسوده مهاجرت کرده‌‌اند به‌‌نحوی که سهم مناطق 9 تا 20 از پروانه ساختمانی شهر تهران از 47‌درصد سال 94 به 56‌درصد افزایش پیدا کرده است.

نقدشوندگی بالاتر
قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران پایین‌‌تر از متوسط قیمت خانه در کل شهر تهران است. این موضوع باعث شده تا در شرایطی که جهش قیمت خانه باعث شود تا بخش عمده‌‌ای از متقاضیان مصرفی و سرمایه‌‌ای از بازار مسکن خارج شوند؛ همچنان بازار مسکن در مناطق جنوبی شهر متقاضی داشته باشد. به این ترتیب بازار مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران از نقدشوندگی بالاتری برخوردار است. این نقدشوندگی بالاتر که طی ماه‌‌های اخیر در بازار مسکن مناطق جنوبی شهر ایجاد شده بر جذابیت ساخت‌‌وساز در این مناطق افزوده و این موضوع عاملی در جهت رشد بیشتر ساخت‌‌وساز در شهر تهران است.
جهش هزینه ساخت
سومین عامل پیشی گرفتن سرعت رشد ساخت‌‌وساز در شهر تهران نسبت به کل کشور در نیمه ابتدایی امسال را می‌توان در جهش هزینه ساخت و عدم‌کشش قیمتی در بازار جست‌وجو کرد. تورم ساخت مسکن در کشور طی سال‌جاری به اوج خود رسیده است. اگرچه متوسط قیمت ساخت در نقاط مختلف متفاوت است، اما این تفاوت نسبتا محدود است.
جهش قیمت مصالح و هزینه ساخت در کشور به میزانی اوج گرفته است که هزینه ساخت و تکمیل یک مترمربع خانه بیش از متوسط قیمت فروش در شهرهای کوچک و متوسط شده است. در چنین شرایطی طبیعتا ساخت‌‌وساز فاقد توجیه اقتصادی و زیان‌‌ده شده و بنابراین رکود تشدید می‌شود.
این در حالی است که کف قیمت فروش خانه در شهر تهران فاصله منطقی با نرخ ساخت دارد. البته بخش عمده‌‌ای از قیمت تمام شده هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران مربوط به هزینه زمین می‌شود و درواقع محدودیت قیمتی زمین عامل جهش قیمت خانه در شهر تهران است. با این وجود در شرایط کنونی همچنان ساخت‌‌وساز برای دارندگان زمین و خانه کلنگی در شهر تهران یا مشارکت در ساخت تا حدی سودآور بوده و این موضوع از دیگر دلایل پیشی گرفتن سرعت رشد ساخت‌‌وساز در شهر تهران بوده است.