بازار آریا - دنیای اقتصاد - صدیقه نژادقربان : بازار ویلاهای شمال سالی سراسر زمستانی را پشت سر گذاشت و از فاز «رکود 1402» به سطح «فروش زیرقیمت» در پایان سال 1403 رسید. شاخص نسبت آپارتمان متعارف به ویلای متعارف «دنیای‌اقتصاد» از رکود سنگین‌‌‌تر بازار ویلاهای شمال در اسفند 1403 گزارش می‌دهد که متاثر از رکود بازار مسکن تهران با کاهش 9درصدی در متوسط «قیمت پیشنهادی» ویلا مواجه شد. با این حال واسطه‌‌‌های بازار ویلای شمال در انتظار «بهار ویلا» در سال 1404 مشروط به تغییر وضعیت در بازار ملک پایتخت هستند.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار زمین و ویلای مناطق توریستی دو استان شمالی گیلان و مازندران بر اساس شاخص «نسبت آپارتمان متعارف به ویلای متعارف» در سال گذشته نشان می‌دهد، این بازار در سال 1402 رکود سنگینی را از سمت تقاضا به دلیل «نبود خریدار سرمایه‌‌‌ای و خریدار ویلای مصرفی (خانه دوم)» پشت سر گذاشت که بسیاری از فروشندگانی که قصد فوری فروش داشتند حاضر به واگذاری ویلاها با قیمت برابر یا کمتر از معاملات مشابه در سال 1401 شده بودند. 
همچنین، بررسی‌‌‌ها از میانگین «قیمت پیشنهادی» ویلاهای عرضه‌شده در بازار زمین و ویلای 1402 نشان می‌دهد، سطح قیمت ویلا در کل بازار املاک شمال طی سال 1402 حدود 5 تا 10‌درصد نسبت به سال 1401 افزایش یافته بود و این رقم در برخی مناطق «بورس سرمایه‌گذاری ملکی در شمال»، طبق اعلام واسطه‌‌‌های بازار ویلا و همچنین مقایسه سطح «قیمت‌های پیشنهادی» آن با سطح سال 1401، به افزایش 20درصدی رسید. با این حال، بازار املاک شمال شاهد رکود سنگین در معاملات بود، زیرا این بازار متاثر از رکود بازار مسکن تهران در سال 1401 که به یک‌سوم رسیده بود، با افت 70درصدی در معاملات ملک مواجه شد. در واقع پس از رشد 120درصدی در 1400 و افزایش 40درصدی 1401 بازار ویلای شمال، سال گذشته در فاز «رژیم و چربی‌‌‌سوزی» قرار گرفت و بازار املاک شمال شاهد کاهش سرعت رشد قیمت ویلاها و زمین بود.
زمستان ویلاها در 1403
باوجود رکود سنگین بازار ویلا در سال گذشته، وضعیت این بازار در سال‌جاری حتی از فاز «رکود 1402» فراتر رفت و با «رکود سنگین خرید و فروش زیر قیمت» روبه‌رو شد و میزان عرضه به مراتب بسیار بیشتر از تقاضا بوده و همین امر باعث تغییر جهت بازار به نفع خریداران شد، زیرا بسیاری از فروشنده‌‌‌ها به‌‌‌دلیل مهاجرت، ویلاهای خود را «زیر قیمت» عرضه کردند. شاخص نسبت آپارتمان متعارف به ویلای متعارف «دنیای‌اقتصاد» از بازار ویلای شمال نشان می‌دهد، متوسط «قیمت پیشنهادی» ویلاهای متعارف ارائه‌شده در بازار املاک دو استان گیلان و مازندران، 7.5 میلیارد تومان است که نسبت به متوسط قیمت پیشنهادی 8.2 میلیارد تومانی در سال 1402، نزدیک به 9‌درصد کاهش پیدا کرده است و حتی قیمت ویلاهای شمال به ازای هر مترمربع به کاهش 13درصدی رسید. 
در حالی که در سال گذشته میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع ویلا در شمال حدود 23.2 میلیون تومان برآورد شده بود، امسال این قیمت بدون احتساب چابکسر در حدود 20.3 میلیون تومان در هر مترمربع بوده است. البته برخی مناطق «بورس سرمایه‌گذاری ملکی در شمال» حدود 10درصد در مقایسه با سال گذشته افزایش یافت که در مقایسه با رشد 20درصدی قیمت ویلا در مناطق توریستی شمال در سال 1402، حاکی از «کاهش سرعت رشد قیمت» در بازار ملک مناطق توریستی شمال است. بر اساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» ویلاهای عرضه‌شده به بازار املاک شمال نسبت به سال گذشته از متراژ کمتری برخوردار است و از 188 مترمربع بنای مفید به 166 مترمربع رسیده است.

ردپای رکود مسکن تهران بر املاک شمال
شاخص نسبت آپارتمان متعارف به ویلای متعارف «دنیای‌اقتصاد» حاکی از اثرگذاری رکود بازار مسکن تهران بر املاک شمال و سنگین‌‌‌تر شدن رکود بازار ویلاهای گیلان و مازندران است که از عدد یک در اسفند 1402 به 1.2 در اسفند 1403 افزایش یافته است. این شاخص از سال 1400 که بازار املاک در «نقطه جوش» قرار گرفته بود و منجر به رونق هیجانی خرید ویلا و سرمایه‌گذاری در این بازار از سوی تهرانی‌‌‌ها و ساکنان دیگر کلان‌شهرهای کشور شده بود، برابر با عدد یک شد. به این معنا که قیمت ویلاها با رشد شدید در 1400 تقریبا به قیمت آپارتمان متعارف در تهران رسید. اما امسال به‌‌‌دلیل «ریسک‌‌‌های سیاسی» و «رکود سنگین خرید و فروش زیر قیمت» این نسبت افزایش یافت و به عدد 1.2 رسید. با این حال، نسبت متعارف این قیمت‌ها که برای اوایل دهه 90 است، ‌‌‌ بالای عدد 2 است.
در سال 1403، «ریسک سیاسی» و خروج از «ریسک غیر‌اقتصادی» در بازار مسکن تهران که پاسخگوی انتظارات تورمی بازار نبود، به خروج سرمایه‌گذاران از بازار ملک و ورود به دیگر بازارهای سرمایه یعنی طلا، رمزارز و دلار منجر شد، این امر باعث افزایش میزان رکود بازار مسکن تهران شد که بیشترین کاهش سرعت رشد قیمت را به همراه داشت. شدت این رکود در بازار املاک شمال بیشتر خود را نشان داد که باعث جا ماندن سرعت رشد قیمت از بازار مسکن تهران شد. در واقع با توجه به افت و خیز در نبض مسکن تهران و وجود افت سنگین معاملات خرید از سمت سرمایه‌گذاری در پایتخت، این رکود در شمال با شدت بیشتری رخ داد که منجر به تعطیلی برخی از بنگاه‌‌‌های املاک و فروش زیر قیمت شد.
سناریوی بازار ویلا در 1404
باوجود رکود بسیار سنگین بازار ویلا در دو استان گیلان و مازندران و کاهش چشمگیر سرعت رشد مناطق بورس سرمایه‌گذاری ملکی در شمال که منجر به فروش ویلا زیرقیمت بازار شد، سناریوی واسطه‌‌‌های ملکی بازار ویلاهای شمال در سال 1404، حاکی از «بهاری شدن بازار ویلا در شمال» است. پیش‌بینی‌‌‌ها نیز حکایت از احتمال بهبود خرید ویلا و زمین در شمال دارد؛ البته این بهبودی درصورتی تحقق خواهد یافت که نبض معاملات مسکن در تهران به حرکت بیفتد و روند رو به رشدی را طی کند.