بزرگنمايي:

بازار آریا - دنیای اقتصاد - گروه مسکن و شهری : روند معاملات مسکن تهران طی چند سال گذشته به‌‌‌ویژه از زمان جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال 97 به بعد با تغییراتی جدی در شکل خرید آپارتمان‌‌‌‌‌ها همراه شد و خریداران به سمت کهنه‌‌‌‌‌سازها شیفت کردند. با توجه به اهمیت و اثرگذاری مستقیم بازار مسکن در اقتصاد کشور، در همایش چشم‌‌‌‌‌انداز اقتصاد ایران در سال 1404، حسن توکلیان، عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی تبعات جهش قیمت مسکن را مورد بررسی قرار داد.
در مجموع، محور سخنان او را می‌‌‌توان به سه بخش تقسیم کرد. توکلیان در محور نخست بر تغییر جهت بازار به سمت کهنه‌‌‌‌‌سازها تاکید کرد و گفت: به‌‌‌‌‌طور کلی طی چند سال اخیر شاهد رکودی چشمگیر در بازار مسکن تهران بوده‌‌‌‌‌ایم، اما در مجموع از مهر 1397 ناگهان، شکستی سنگین در حجم معاملات اتفاق افتاد و روند کاهشی را در پیش گرفت و این روند همچنان ادامه داشت. اما نمی‌‌‌‌‌‌‌‌توان این تغییرات را صرفا از جنبه حجم معاملات دانست، بلکه «فقر» را می‌‌‌توان به‌‌‌‌‌عنوان یک فاکتور مهم درنظر گرفت. او افزود: اگر حجم معاملات مسکن را بر اساس سن بنا طبقه‌‌‌‌‌بندی کنیم، این فقر است که به شکل شفافی خود را نشان می‌‌‌دهد.
در واقع، شاهد آن هستیم که امکان خرید مسکن نوساز وجود ندارد و در مقابل میزان خرید آپارتمان‌‌‌‌‌های بالای 20 سال بسیار فزاینده بوده است. از سال 1400 این جهش به سمت آپارتمان‌‌‌‌‌های «کهنه‌‌‌‌‌ساز» شیفت پیدا کرد و همین امر باعث شد، تا نسبت رشد قیمت آپارتمان‌‌‌‌‌های کهنه‌‌‌‌‌ساز بالاتر از دیگر آپارتمان‌‌‌‌‌ها باشد. همچنین آپارتمان‌‌‌‌‌های میان سال با تثبیت رو به پایینی همراه بوده است.
توکلیان در محور دوم مباحث خود، به بررسی نسبت بازده به ریسک در بازار سرمایه پرداخته است. او گفت: مسکن در این دوره با بازدهی بالایی در بازار سرمایه همراه نبوده و در مقابل طلا به دلیل ریسک‌‌‌‌‌های حاکم بر بازار با بیشترین بازدهی همراه بوده است. او افزود؛ با نگاهی به روند رشد سالانه دارایی‌‌‌‌‌ها می‌‌‌توان گفت، در سال 99، بورس بیشترین بازدهی را در بازار به خود اختصاص داد اما مسکن در حد متوسط باقی ماند و حرف چندانی برای گفتن در بازار سرمایه نداشت.
او در ادامه گفت: با توجه به اهمیت نسبت بازده به ریسک برای مصرف‌‌‌کننده و سرمایه‌‌‌گذار‌‌‌‌‌، ریسک مسکن مورد توجه قرار می‌‌‌گیرد. در این دوره شاهد نسبت بازده به ریسک حداکثری در بازار مسکن بوده‌‌‌‌‌ایم و این عامل تفکیک مسکن از دیگر دارایی‌‌‌‌‌ها در بازار سرمایه بود. یعنی هرچه عایدی کمتر باشد، ریسک کمتری را هم به همراه خواهد داشت. در مقابل ریسک قوی‌تر با بازدهی قوی‌تری همراه خواهد بود، که مسکن با ریسک و عایدی حداقل، نسبت بازدهی به ریسک حداکثری را دربر می‌‌‌‌‌گرفت.
عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی در ادامه به سهم معاملات مناطق 22گانه اشاره کرد و گفت: با توجه به اینکه ویژگی بارز در بازار مسکن نقدشوندگی پایین است، نسبت معاملات دارای اهمیت می‌‌‌شود. یک تحقیق انجام شده در سال 96 نشان می‌‌‌دهد، متوسط سهم معاملات در منطقه 5 نسبت به دیگر مناطق همیشه بالاتر بوده و به نوعی می‌‌‌توان آن را پادشاه همه ادوار دانست، حتی زمانی که از نسبت بالای 18‌‌‌درصد معاملات به 14درصد رسید باز هم کماکان منطقه 5 بالاترین نسبت معاملات را به خود اختصاص داده است.
او با تاکید بر قرار گرفتن در نقطه تورمی بازار مسکن، افزود: قرار گرفتن در نقطه تورمی باعث نقد کردن دشوار ملک می‌‌‌شود و این در منطقه 5 به‌‌‌‌‌طور متوسط در طول تمام دوره جهش و رکود برقرار بوده است. در واقع منطقه 5 با بیشترین میزان نقدشوندگی همراه است. اما این منطقه 8 و 9 هستند که بیشترین عایدی را برای خریدار به همراه دارند. توکلیان همچنین این نکته را نیز اضافه کرد: اگر روند بلندمدت سهم معاملات را در نظر بگیریم، منطقه 10 بالاترین رشد را در طول زمان در سهم معاملات داشته است. او همچنین به سرد بودن میزان رشد قیمت در منطقه 3 و گرم بودن آن در منطقه 21 اشاره کرد و افزود: سهم معاملات نیز در مناطق 18 و 19 سرد بوده و در مقابل منطقه 2 با حجم معاملات بسیار بالایی همراه بوده است. در این دوره شاهد تغییرات جدی در سرمایه‌‌‌گذاری‌‌‌‌‌ها در بازار مسکن بوده‌‌‌‌‌ایم. در برخی مناطق، حجم معاملات کاهش یافته اما در مقابل با رشد متوسط ماهانه قیمت همراه بوده است و برخی مناطق با رشد قیمت ماهانه کمتر، حجم معاملات بیشتری داشتند و برخی مناطق همچون منطقه 2 و 5 هم رشد ماهانه قابل‌‌‌توجهی داشتند و هم سهم معاملات بالایی را به خود اختصاص دادند.
در آخر، این عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی چشم‌‌‌‌‌انداز بازار مسکن را در سه سناریوی، خوش‌‌‌بینانه، میان‌بینانه و بدبینانه تشریح کرد که در صورت در نظر نگرفتن ریسک جنگ، میانگین قیمت هر مترمربع از زمستان امسال تا بهار بین 93 میلیون تومان تا بدبینانه‌‌‌‌‌ترین حالت به 105 میلیون تومان خواهد رسید و این رقم می‌‌‌تواند تا پاییز 1404 بین 105 میلیون تومان تا 135 میلیون تومان متغیر باشد. اما در صورت وقوع جنگ و افزایش تنش نظامی بازار مسکن با همچنین رشد قیمتی همراه نخواهد شد. به‌‌‌‌‌صورت میانگین باید گفت متوسط قیمت در پاییز 1404 به حدود 120 میلیون تومان در مترمربع افزایش پیدا کند.