بازار آریا - دنیای اقتصاد - فرید قدیری : هیات دولت حدود یک هفته قبل از آنکه سال 1404 به عنوان سال «سرمایه‌گذاری برای تولید» معرفی شود، در مصوبه‌‌ای ویژه بخش مسکن و ساختمان، «پرداختی سازنده‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی به تامین اجتماعی» را افزایش داد؛ فعالان صنعت ساختمان در تمام طول سال 1403 منتظر بودند «فرمول نادرست و تورم‌‌ساز» مربوط به سهم کارفرما در حق‌‌ بیمه کارگر ساختمانی توسط دولت و مجلس، رسیدگی و اصلاح شود، اما همان فرمول با تغییرات بد برای امسال تصویب شد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شرکت‌های ساختمانی (حقوقی‌‌های بازار ساخت‌‌وساز) و همچنین بسازوبفروش‌ها (حقیقی‌‌ها) از هفته گذشته برای «اخذ جواز ساختمانی» در سال جدید به تدریج در حال مراجعه به شهرداری‌‌ها هستند. از آنجا که «فاکتور تامین اجتماعی» از طریق شهرداری‌‌ها، «از سرمایه‌گذار ساختمانی» به شکل نقد وصول می‌شود، «افزایش نرخ فاکتور در سال 1404» شوک جدید تورمی به بخش مسکن و ساختمان وارد کرده است. هیات دولت نرخ محاسبه «سهم سازنده در حق بیمه کارگر ساختمانی» را از 25‌درصد سال 1403 به 27.5‌درصد برای سال 1404 افزایش داده است.
ظاهر این مصوبه آن است که سرمایه‌گذار ساختمانی برای «بیمه کارگری که در پروژه‌‌اش» کار می‌کند، مکلف به پرداخت حق‌‌بیمه است و از آنجا که ابتدای هر سال هزینه‌‌ها افزایش پیدا می‌کند، نرخ حق بیمه هم باید افزایش پیدا کند.
اما بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به واقعیت اقتصاد مسکن و گفته‌‌های فعالان ساختمانی درباره «دریافتی تامین اجتماعی» نشان می‌دهد، این فرمول «حق بیمه سهم کارفرمایی کارگر ساختمانی»، 5 ایراد دارد.

فرمول غلط «پرداختی سازنده‌‌ها به تامین اجتماعی»
بزرگ‌ترین ایراد فرمول تعریف‌شده توسط قانون‌گذار برای «سهم سازنده‌‌های ساختمان در پرداخت حق بیمه کارگر ساختمانی به تامین اجتماعی»، نحوه محاسبه مبلغ در فاکتور است.
مبلغ حق بیمه‌‌ سهم کارفرمای ساختمانی به جای آنکه با معیار «تعداد کارگران پروژه ساختمانی» و «میزان ساعت یا روزهای کارکرد کارگران» محاسبه شود، با خط‌‌کش «بهای فروش تراکم توسط شهرداری، بهای تغییر کاربری، قیمت ملک و بهای خلاف ساختمانی» تعیین می‌شود. این فرمول سال 1402 بعد از سال‌ها چالش بر سر چگونگی «دریافتی حق بیمه کارگر ساختمانی از سازنده»، در مجلس به تصویب رسید. بر اساس این فرمول، «کل مبلغی که شهرداری‌‌ها بابت انواع و اقسام عوارض ساخت‌وساز از جمله افزایش تراکم» تحت عنوان «فیش صدور پروانه» جلوی متقاضی سرمایه‌گذاری ساختمانی می‌‌گذارند، به عنوان «پایه محاسبه حق بیمه سهم سازنده» قرار می‌گیرد و سپس مبلغ دریافتی تامین اجتماعی، برای امسال 1.27 برابر آن رقم پایه، محاسبه و توسط شهرداری‌‌ها برای واریز به تامین اجتماعی از سازنده‌‌ها دریافت می‌شود.
در هیچ‌‌جای این فرمول، «تعداد کارگر» موردنیاز مالک یا سازنده برای احداث ساختمان، قید نشده و همچنین در این فرمول، مجموع روزهایی که یک کارگر برای پروژه ساختمانی فعالیت می‌کند نیز لحاظ نشده است. این ایراد محاسباتی باعث می‌شود، «پرداختی سازنده‌‌های مسکن و ساختمان به تامین اجتماعی» متناسب با «جهش پلکانی عوارض شهرداری‌‌ها در موارد افزایش تراکم، کاربری تجاری و همچنین عوارض تخلفات»، به همان نسبت افزایش پیدا کند در حالی که فعالیت کارگران ساختمانی در ساختمانی که مسکونی است شبیه پروژه‌‌ای است که کاربری تجاری دارد و به شکل متعارف، «پرداختی حق بیمه» نیز نباید تفاوت پیدا کند.
ایراد دوم، «تحمیل دو‌باره حق بیمه کارگر ساختمانی به سازنده‌‌» است. برخی ساختمان‌‌سازها و سرمایه‌گذاران ساختمانی، مستقل از این فرمول، کارگران‌‌شان را بیمه می‌کنند و «تکلیف اجباری پرداخت به تامین اجتماعی در باجه شهرداری‌‌ها»، هزینه سازنده‌‌ها از این محل را دوبله می‌کند.
ایراد دیگر فرمول، «پرداخت نقدی حق بیمه» در شروع پروژه‌‌ای است که حداقل 1.5 سال عملیات ساخت آن زمان می‌‌برد. پیامد این مدل دریافتی از سازنده‌‌ها، «تشدید کمبود نقدینگی» برای ساخت‌وساز است. «تضمین نبودن رسیدگی به کارگران ساختمانی از محل دریافتی از کارفرماهای ساختمانی»، ایراد چهارم فرمول «سهم سازنده‌‌های ساختمان در پرداخت حق بیمه کارگر ساختمانی به تامین اجتماعی» است.
در حال حاضر برآوردهای غیررسمی فعالان صنعت ساختمان نشان می‌دهد، نزدیک به 2 میلیون کارگر ساختمانی در کشور وجود دارد که حدود نیمی از آنها «فاقد پوشش هر نوع بیمه» هستند و در عین حال جمعیت قابل‌توجهی از کارگران نیز اتباع خارجی هستند. قرار بود با «حق بیمه دریافتی از کارفرماهای ساختمانی»، امکان صدور گواهی فنی حرفه‌‌ای برای کارگران فراهم شود اما وضع موجود بخش ساختمان نشان می‌دهد، عملا این اتفاق رخ نداده است. ایراد دیگر فرمول «دریافتی تامین اجتماعی از سازنده‌‌های مسکن و ساختمان بابت بیمه کارگران» نیز افزایش سالانه نرخ محاسبه به صورت 2.5 واحد‌درصد در سال است.
بخش مسکن و ساختمان طی همه سنوات گذشته با «رشد سالانه هزینه ساخت، رشد سالانه عوارض شهرداری‌‌ها و همچنین رشد سالانه قیمت مسکن» روبه‌رو بوده است. این افزایش‌‌ها طی 7 سال گذشته با نرخ تقریبا دو برابر 2.5 دهه قبل رخ داده است. هزینه ساخت مسکن تا پیش از نیمه دهه 90 سالانه حدود 20‌درصد افزایش پیدا می‌‌کرد اما طی سال‌های اخیر رشد‌‌های 100درصدی و متوسط 40 درصدی داشته است.
عوارض شهرداری‌‌ها یعنی همان مبلغی که پایه محاسبه حق بیمه کارگر ساختمانی قرار دارد، برای امسال در تهران به شکل رسمی 27‌درصد افزایش پیدا کرده است اما همین عوارض ساخت اجزایی دارد مثل عوارض مربوط به افزایش تراکم و تغییرکاربری که ضرایب آن به ترتیب 3 تا 30 برابر و همچنین 9 برابر در پروانه‌‌ها افزایش می‌‌یابد. همچنین قیمت ملک به عنوان رقم پایه محاسبات عوارض ساخت نیز در سال‌های اخیر از طریق قیمت منطقه‌‌ای املاک افزایش پیدا کرده است. به این ترتیب، فرمول «دریافتی تامین اجتماعی از سازنده‌‌های مسکن و ساختمان»، سال به سال از محل این رشد‌‌های قیمت و عوارض (پایه فرمول)، متورم می‌شود و ضرورتی به افزایش نرخ در فرمول نیست اما برای امسال این نرخ 2.5 واحد‌درصد توسط دولت افزایش پیدا کرده است.

شارژ «رکود تورمی» مسکن با مصوبه هیات دولت
جمعی از فعالان صنعت ساختمان در گفت‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» ضمن واکنش به «کوتاهی سیاستگذار در اصلاح فرمول پرداختی به تامین اجتماعی»، مصوبه 25 اسفند هیات دولت برای افزایش رقم پرداخت را «تدارک کاسه پرپول از مسیر راحت» برای نهادی که ناترازی شدید دارد توصیف کردند.
جبران ناترازی تامین اجتماعی از جیب سازنده‌‌های مسکن و سرمایه‌گذاران ساختمانی از نگاه این گروه، هم تحقق شعار «سرمایه‌گذاری برای تولید» و هم «تامین مسکن خانوارهای نیازمند» در سال‌جاری را دچار مشکل و اختلال می‌کند.
بخش ساختمان در سال‌های گذشته با «افت رشد واقعی سرمایه‌گذاری» روبه‌رو بود. مبلغ سرمایه‌گذاری ساختمانی برای شروع ساخت‌وساز در سال 1402 به قیمت ثابت سال 89، نه‌تنها افزایش پیدا نکرده که 25‌درصد نیز کاهش پیدا کرده است.
بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، بخش مسکن برای خروج از رکود تورمی نیازمند آن است که سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌جاری حداقل 1.7 برابر مبلغ سال 1402 باشد؛ جهشی که رشد هزینه‌‌ها و موانع هزینه‌‌ای همچون فرمول تامین اجتماعی، تحقق آن را بسیار بعید نشان می‌دهد.