بزرگنمايي:

بازار آریا - فرشید سامانپور* ادعای فراوانی زمین برای ساخت مسکن مدتی است از سوی افراد مختلف مطرح می‌شود؛ اما آیا واقعا چنین است؟ فارغ از جهت‌‌‌گیری‌‌‌های سیاسی، ما با نگاهی اقتصادی و فنی برخی شواهد حاصل از پژوهش‌‌‌های علمی و آماری را که نشان‌دهنده نادرستی و حتی وارونگی ادعای رفع مشکل با الحاق اراضی است، مطرح می‌‌‌کنیم و امیدواریم نمایندگان به آن توجه کنند.
الف- الحاق اراضی باعث تولید مسکن نمی‌شود: از 4 میلیون مسکن نهضت ملی، حدود 1.2 میلیون مسکن حمایتی بود که قرار بود روی زمین‌‌‌های ملی (99 ساله) ساخته شود. در حدود سه سال دولت سیزدهم، بیش از 60‌هزار هکتار زمین برای این منظور به شهرها الحاق شد که حتی طبق برنامه‌‌‌های همان دولت برای گسترش به اصطلاح افقی و کم‌‌‌تراکم حدود دو برابر زمین لازم بود. ولی بنابر اطلاعات به دست آمده کل واحدهای تکمیل‌شده حمایتی حدود بیست و چند‌هزار واحد است. این یعنی در قبال الحاقات 200 درصدی زمین، پیشرفت ساخت مسکن تنها حدود 2.5‌درصد بوده است.
ب- فساد و رانت خصوصی: در مطالعه‌‌‌ای کمی مشخص شد که ارزش اراضی مازاد الحاقی در استان‌‌‌هایی که میزان تخلفات و رانت‌‌‌جویی ارضی بیشتری داشته‌‌‌اند به شکل معنی‌‌‌داری بالاتر است. از سوی دیگر برخی افراد آگاه در روزهای گذشته به صراحت اعلام کردند که افرادی ذی‌‌‌‌‌‌نفوذ از فرصت پیش‌‌‌آمده جهت الحاق اراضی خود به شهرها استفاده کرده‌‌‌اند؛ به تازگی نمونه‌‌‌ای تاسف‌‌‌بار از این سوءاستفاده را در شهر همدان یکی از پژوهشگران گزارش داده‌‌‌اند؛ شهری که پس از 2500 سال به مساحت فعلی رسیده، قرار است یک‌‌‌شبه با بلعیدن سه روستا و اراضی کشاورزی آن، تقریبا 1.5 برابر شود!
ج- زمین خودبه‌‌‌خود مسکن نمی‌شود و شاید هیچ‌‌‌وقت مسکن نشود: مطالعه‌‌‌ای (توسط دکتر سرایی) در سال 88 بر شهر یزد نشان داد که بیش از نیمی از سطوح اراضی واگذار‌شده جهت ساخت مسکن در دهه‌‌‌های پیش به حال خود رها شده و ساخته نشده بودند. جدای از سنگینی هزینه ساخت‌وساز برای برخی دارندگان این زمین‌‌‌ها، جالب است بدانیم که ارزش همین زمین‌‌‌های خالی سالانه متوسط 81‌درصد رشد داشته و آنها را ابزار دلالی کرده‌‌‌اند. کدام بانک و بورس و حتی رباخواری چنین بهره‌‌‌ای می‌دهد؟ از همین حالا هم می‌توان پیش‌بینی کرد که اراضی جدیدی که اصرار بر واگذاری آنها هست حتی اگر متعلق به زمین‌‌‌داران خصوصی نباشد، در آینده به جای تبدیل به مسکن، ابزار خرید و فروش و دلالی خواهد شد. متاسفانه همان استان یزد، در همین دو سه ساله، یکی از بیشترین ارقام الحاق اراضی را به خود اختصاص داده است!
د- زمین و مسکن دولتی به سود مالکان عمل می‌کند: در شرایط اقتصادی کنونی و با وجود تحریم و بحران‌های صنعت و بورس، حجم وسیعی از سرمایه‌‌‌های سرگردان، تقاضای کاذب برای زمین و مسکن ایجاد کرده‌‌‌اند. این روزها در رسانه‌‌‌ها و میان کارشناسان گفته می‌شود حدود نیمی از تهرانی‌‌‌ها مستاجرند. این یعنی حدود نیمی از واحدهای مسکونی تهران تحت تملک افرادی با چند خانه هستند. طبق مطالعه یکی از پژوهشگران مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس (دکتر فراهانی)، در سال‌های گذشته حدود 9 میلیون واحد به موجودی مسکن کشور اضافه شده است، ولی نسبت مالکان با مستاجران تغییر چندانی نکرده است. این یعنی در شرایط فعلی بازار، بسیاری از واحدهای جدید باز هم به کسانی می‌رسد که مالک هستند. در نبود قوانین لازم برای تعدیل تقاضای کاذب و سرمایه‌‌‌ای و توزیع مالکیت مسکن و عدم‌اجرای درست قوانین تنظیم‌‌‌کننده مثل مالیات بر خانه‌‌‌های خالی و سقف اجاره‌‌‌بها، زمین و مسکن گرفتار همین چرخه کنونی خواهد بود.
ه- حاشیه‌‌‌ها و شهرک‌‌‌های اقماری یک نسل را می‌‌‌سوزاند: حاشیه‌‌‌های شهری جدید حاصل الحاق که به‌ویژه برای سکونت اقشار کم‌‌‌درآمد در نظر گرفته شده‌‌‌اند، بی‌‌‌عدالتی را با کمبود خدمات به رخ ساکنان می‌‌‌کشند. تامین خدمات این گستره‌‌‌ها به‌ویژه اگر کم‌‌‌تراکم هم باشند، معمولا فاقد صرفه برای دولت و بخش خصوصی خواهد بود و بار سنگینی بر دوش شهرداری. گاهی عمر یک نسل (و شاید هم بیشتر) در ترافیک روزمره به مرکز شهرها یا شهرهای مرکزی شهرک‌‌‌ها خواهد گذشت و امکان رشد را برای آنها سخت خواهد کرد. این را می‌شود پرسید که چند ‌درصد از افراد حامیان الحاق اراضی، خود حاضر به سکونت در حاشیه‌‌‌های شهری جدید هستند؟
و- مسکن در حاشیه شهرها ارزان نیست: یک توجیه حامیان الحاق اراضی کاهش دادن قیمت مسکن با حذف قیمت زمین (با اعطای زمین دولتی) است. ولی در منابع جدیدتر علمی قیمت مسکن را تنها نباید با هزینه‌‌‌های ظاهری محاسبه کرد. زمین‌‌‌های دولتی خارج از شهرها هزینه و عمر زیادی را برای رفت و آمد به مراکز شهری تلف می‌کنند که از نظر اقتصادی قابل محاسبه است. در یک محاسبه سرانگشتی برای شهر تهران، به عددی در حد چند ده‌‌‌میلیارد تومان برای یک خانواده ساکن در شهرهای جدید اطراف تهران رسیدم. گرچه ظاهرا قیمت چهاردیواری تحویلی به این خانواده‌‌‌ها کم است، ولی آنان هزینه اصلی را با صرف عمر خود خواهند پرداخت. این هزینه‌‌‌ای است که نباید از محاسبات حذف شود.
ز- زمین‌‌‌های قابل سکونت ایران زیاد نیست: نزدیک 60‌درصد مساحت ایران گونه‌‌‌های مختلفی از بیابان است. اگر کوهستان‌‌‌های غیرقابل سکونت و دشت‌‌‌های در حال فرونشست و سواحل را هم کم کنیم، مساحت قابل سکونت ایران برخلاف تصور برخی چندان زیاد نخواهد بود. و همین زمین محدود همزمان پذیرای کشاورزی و دامداری و صنعت و سکونت است. برنامه آمایش سرزمینی ایران در سال 1399، به عنوان یک سند بالادستی مهم برای بهره‌‌‌برداری درست و متوازن از این منبع محدود تهیه شد. ولی متاسفانه به نظر می‌‌‌رسد این موضوع در روندهای سیاسی فراموش شده است.
ح- گسترش شهرها و تحدید تولید کشاورزی، عامدانه است یا بی‌‌‌برنامه؟: در سال 56 مشاوران ایرانی-فرانسوی تهیه‌کننده طرح آمایش سرزمین (که ناتمام ماند)، هشدار می‌دهند که آرایش سرزمینی ایران به گونه‌‌‌ای است که گسترش سطح شهرهای ایران در آینده باعث لطمه به اراضی کشاورزی آن خواهد شد و توصیه کرده بودند که الگویی مناسب برای تامین سکونتگاه‌‌‌ها پیش‌بینی شود. طبق همان پیش‌بینی بخش مهمی از اراضی کشاورزی و مراتع کشور در سال‌های بعد از بین رفت و به تولید کشاورزی و دامی آسیب زد. نتیجه را در قیمت برنج و گوشت و میوه می‌توانید ببینید. در این میان مراتع که نقش مهمی در تولید دامی در اقلیم ایران دارند به نظر بیشتر بی‌‌‌دفاع و مهجور مانده‌‌‌اند، این در حالی است که طبق برخی ارقام دم دست و برآوردهای اولیه، افزایش قیمت گوشت در سال‌های بعد از انقلاب حدودا چهار برابر افزایش قیمت مسکن بوده است. آمار بانک مرکزی در خصوص قیمت کالاهای مصرفی هم حاکی از شدت بسیار بیشتر افزایش قیمت اقلام خوراکی نسبت به مسکن است.
ط- گسترش افقی شهر آلودگی هوا را تشدید خواهد کرد: ساخت‌وساز کم‌‌‌تراکم و یک‌‌‌طبقه در شهرها و شهرک‌‌‌های کوچک شاید مطلوب باشد، ولی در شهرهای متوسط و بزرگ تبعاتی را به همراه خواهد داشت که امروز در تهران عینا شاهدش هستیم. تصفیه‌‌‌گاه‌‌‌های هوای ورودی شهر تهران در کرج و شهریار به خاطر همین خزش شهری آسیب دیده و به جای تلطیف هوا خود منشأ آلودگی شده‌‌‌اند. گذشته از آن در مناطق کم‌‌‌تراکم حمل‌ونقل عمومی صرفه نخواهد داشت و وابستگی به خودرو و در نتیجه ترافیک و در نتیجه آلودگی در مراکز شهری تشدید خواهد شد.
* پژوهشگر حوزه شهری