بزرگنمايي:

بازار آریا - دنیای اقتصاد : تحلیل وضعیت بازار مسکن طی چند سال گذشته عموما با بررسی آمار تورم در کل اقتصاد و رشد هزینه‏‏‏‌های ساخت‌وساز، عمدتا با تکیه بر دو فاکتور قیمت زمین و بهای مصالح انجام شده است. این در حالی است که لیست دغدغه‏‏‏‌های کلیدی فعالان بخش مسکن و ساختمان نشان می‌دهد بخش عمده‏‏‏‌ای از تورم مسکن طی سال‌های اخیر ناشی از افزایش یکباره هزینه مجوزها در کنار محدودیت‌هایی بوده که وزارت صمت در حوزه خارج از تخصص خود یعنی بخش مسکن با نام حمایت از تولید ملی برای زنجیره صنعت ساختمان ایجاد کرده است. از این رو دستگاه‌های تصمیم‌گیر برای اقتصادی کردن قیمت مسکن به نحوی که هم تحریک‌کننده تقاضا باشد و هم رکود را از ساخت‌وساز دور کند نیازمند حذف هرچه سریع‌تر قوانین زائد، به‌خصوص در زمینه واردات مواد اولیه ساخت و تجهیزات موردنیاز صنعت ساختمان از جمله صنعتی‌سازی هستند؛ نیازی که می‌توان آن را به سرعت و بسیار زودتر از معضل تورم با ایجاد کارگروه‏‏‏‌های تخصصی مرکب از طیف ذی‌نفعان صنعت ساختمان برطرف کرد.
ابوالفضل نسایی
ضربه به تولید به اسم تولید داخلی
بدون شک تامین مسکن و هزینه‌های وابسته به آن یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های اقتصادی مردم ایران است و همواره از سوی دولتمردان در جلسات و گردهمایی‌ها مورد توجه قرار می‌گیرد. با این حال پوشش هزینه‌های مسکن چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره به عنوان یک چالش آزاردهنده مردم ایران خودنمایی می‎کند. آن‌طور که برآوردها نشان می‌دهند هم‌اکنون در کلان‌شهر تهران هزینه‌های مسکن حدودا تا 70‌درصد درآمد بسیاری از خانوار‌ها را می‌بلعد، میانگین نرخ تورم مسکن در سال‌های اخیر بالای 50‌درصد بوده و میانگین نرخ تورم تورمی در 10 سال گذشته نیز در حال رسیدن به محدوده 30‌درصد است؛ بسیاری از مستاجرها در مواجهه با این دو نرخ تورم، تاب ماندن در کلان‌شهرها را ندارند. همین امر سبب شده تا به تدریج طی چند سال گذشته شاهد افزایش تقاضا برای مسکن در حاشیه شهرهای بزرگ و حتی در مناطقی که از زیرساخت کافی برای زندگی و استانداردهای شهری برخوردار نیستند، باشیم.
با وجود اینکه در چنین وضعیتی، بسیاری تقصیر را بر گردن قیمت زمین، مصالح و به طور کلی تورم می‌‌‌‌اندازند، به نظر می‌‌‌‌آید که بخشی از مشکل مربوط به تصمیماتی است که طی سال‌های اخیر در حوزه سیاستگذاری‌‌‌‌های تولید و تجارت گرفته شده و اقتصاد کشور را بر آن داشته تا ناگزیر راهی به جز تنگ کردن محاصره درآمد خانوار در بخش مسکن نداشته باشد. بررسی‌‌‌‌ها نشان می‌دهد در حالی که تورم بخش مسکن در برخی سال‌ها از 70‌درصد هم فراتر رود طی چهارسال گذشته به طور متوسط اقتصاد ایران شاهد ثبت تورم تولید 50 درصدی در بخش ساخت‌وساز باشد. تورمی که بدون شک بخش مهمی از آن ناشی از افزایش افسارگسیخته سطح نقدینگی در کل اقتصاد است و ارزیابی علل آن به عنوان یک پدیده پولی نقش موثر دارد.
با وجود این هیچ یک از دلایلی که تاکنون به عنوان علت‌العلل تورم صنعت ساختمان برشمرده شده نمی‌تواند به اندازه هزینه‌‌‌‌های پیدا و پنهان مجوزها در این بخش از اقتصاد ایران خودنمایی کند. به عبارت دیگر می‌توان این‌طور گفت که در شرایط تداوم تورم آن هم در وضعیتی که دولت‌‌‌‌ها یکی پس از دیگری آمده‌‌‌‌اند و برای تسهیلگری در بخش مسکن به مردم طبقه متوسط و کمتر برخوردار وعده‌‌‌‌های گوناگون داده‌‌‌‌اند، هیچ عاملی به اندازه مجوزها نتوانسته بر قیمت تمام‌شده مسکن بیفزاید. چنین امری به آن معناست که هم اکنون فضای سیاستگذاری اقتصادی به شکل ادامه‌دار، تناقض میان وعده و عمل را به نمایش گذاشته و تا زمانی که نتواند هزینه‌‌‌‌های خودساخته را که همچون سنگی بر پای لنگ صنعت ساختمان مزاحمت ایجاد می‌کنند بردارد، دیگر ادعای خانه‌‌‌‌دار کردن مردم چیزی به جز نشان دادن نقش سراب نیست.
تنگنای تورم
حال با توجه به مسائلی که مطرح شد باید این سوال را بپرسیم که چگونه می‌شود این مسیر را عوض کرد؟
در اینجا لازم است به توضیح این مساله بپردازیم که عوامل اصلی افزایش‌دهنده تورم مسکن طی سال‌های گذشته به چهار عامل قیمت زمین، قیمت مصالح، بهای تمام‌شده مجوزها و دستمزد خدمات کارگری و مهندسی محدود می‌شود. اما برای اینکه به این سوال پاسخ دهیم ابتدا نیاز است که تصویری دقیق از وضعیت اقتصاد کشور طی چند دهه گذشته داشته باشیم. ایران به عنوان یکی از کشورهای دارای منابع غنی در عرصه ثروت‌‌‌‌های خدادادی به دلیل آنکه دهه‌‌‌‌های گذشته همواره به مسیر آزمون و خطا رفته است، از این بابت زیان‌‌‌‌های بسیاری را متحمل شده، چنین امری سبب شده تا به تدریج بررسی‌‌‌‌های دقیق علمی جای خود را به گمانه‌زنی‌‌‌‌های سلیقه‌‌‌‌ای دهد که امروزه بخشی از آثار آن را در صنعت ساختمان و قوانینی که بر این حوزه حکم می‌‌‌‌رانند مشاهده می‌‌‌‌کنیم. هم‌اکنون اقتصاد ایران در شرایطی به سال 1404 نزدیک می‌شود که طی دهه‌‌‌‌های اخیر به شکل تقریبا بی‌‌‌‌وقفه شاهد تورم عمومی دو‌رقمی بوده و تامین اعتبار از شبکه بانکی در غیاب روش‌های متداول دیگر هر روز سخت‌‌‌‌تر و سخت‌‌‌‌تر شده است.
این مساله با ‌‌‌‌بی‌ثباتی قانون‌گذاری و اعمال سلیقه‌‌‌‌ به افزایش ریسک‌‌‌‌های سیستماتیک در اقتصاد منجر شده و زمینه را برای افزایش عدم‌اطمینان به سبب درهم‌تنیدگی و پیچیدگی متغیرهای موجود افزایش داده است. اگر این امر را در کنار تاثیر غیر‌قابل انکار تحریم‌‌‌‌ها که پس از خروج دولت اول دونالد ترامپ از برجام تشدید شد در نظر بگیریم خواهیم دید که عملا تداوم فعالیت کسب و کارهای مولد آن هم در شرایطی که نرخ تورم بیشتر از میانگین دهه‌‌‌‌های 70 و 80 است و به حدود 30 تا 40‌درصد رسیده در عمل کاری دشوار و در برخی موارد حتی غیر‌ممکن است. بنابراین غیر‌طبیعی نیست که در این شرایط بسیاری از صاحبان کسب‌و‌کار در فعالیت‌‌‌‌های خدماتی یا تولیدی که به طور مستقیم برای ادامه حیات خود چشم به قدرت خرید مردم در داخل مرزهای کشور دارند با هاله‌‌‌‌ای از ابهام در مسیر فعالیت اقتصادی خود روبه‌رو باشند. به بیان ساده، اقتصاد بیمار‌(اقتصاد تورمی)، به هر دو سمت عرضه و تقاضا در بخش مسکن و ساختمان آسیب زده است.
غلبه تحریم داخلی بر خارجی
هم اکنون در حالی در آستانه شروع آخرین فصل از سال 1403 هستیم که میزان نقدینگی از 9‌هزار هزار میلیارد تومان عبور کرده و ضریب فزاینده پولی حدودا 7.5 است، بودجه امسال نیز مانند بودجه سال‌های قبل کسری دارد و نوسانات سیاسی راه را برای نوسان نسبی در بازار ارز و تغییرات قیمت در سایر بازارها هموار می‌کند. در لایحه‌‌‌‌ پیشنهادی دولت به مجلس برای قانون بودجه سال 1404 نیز اوضاع چندان بهتر نیست. شنیده‌‌‌‌ها حکایت از آن دارد که لایحه بودجه این سال با کسری دست کم 1800 همتی به مجلس تقدیم شده و همچنان در شرایطی که مصارف آن کاملا قطعی و مشخص است کیفیت درآمدهای پیش‌بینی‌شده در آن نظیر فروش اوراق و قیمت نفت و فرآورده‌‌‌‌های نفتی با ابهام مواجه شده است.
کسری بودجه شدید به معنی آن است که دولت سال آینده به احتمال خیلی زیاد سراغ موتور تورم یعنی چاپ پول خواهد رفت و همین امر چشم‌انداز تورم را به عنوان مهم‌ترین عامل بازدارنده برای سرمایه‌گذاران جهت تحریک طرف عرضه و خریداران به عنوان حاضرین در طرف تقاضا نسبت به گذشته تار می‌کند، چرا که هر سال زیستن در شرایط تورم بالا به دلیل فشار بیشتر بر قدرت خرید تمامی فعالان اقتصادی و طبقات جامعه راه را برای رسیدن به چشم‌انداز بهتر در صنعت ساختمان و خانه‌‌‌‌دار شدن مردم ناهموارتر خواهد کرد. در این شرایط تولیدکنندگان با قوانینی روبه‌رو هستند که بسیاری از آنها به گفته کارشناسان با واقعیت‌‌‌‌های اقتصادی کشور همسو نیست و در بسیاری از مواقع حتی رنگ و بویی از بررسی‌‌‌‌های کارشناسی و علمی در آنها دیده نمی‌شود. در بسیاری از موارد مشاهده شده که ادعای حمایت از تولید داخل عملا دستاویزی برای استفاده از امتیازهای این شعار شده و راه واردات را با استفاده از میانبرهای قانونی برای به اصطلاح تولیدکنندگان هموار می‌کند.
طبیعی است که در چنین شرایطی سرهم‌‌‌‌بندی کالاها به اسم تولید داخل آن هم در شرایط محدودیت واردات، بازار را از حالت رقابتی خارج کرده و حمایت از تولید ایرانی را با حمایت از انحصار کالای بی‌‌‌‌کیفیت خلط می‌کند. نمود واضح این مساله را می‌توان هم‌اکنون در بسیاری از صنایع تامین‌کننده مواد اولیه تولید ساختمان با کیفیت دید. چنین امری به آن معناست که علاوه بر تمامی ریسک‌‌‌‌هایی که شرح داده شد و مصائب ناشی از تورم، فعالان اقتصادی به‌خصوص در عرصه ساختمان از محدودیت‌هایی رنج می‌‌‌‌برند که اثری مضاعف از تحریم‌‌‌‌ها گذاشته و صنعت ساختمان را به عنوان یکی از اشتغال‌زاترین صنایع کشور که می‌تواند در وضعیت اقتصادی فعلی راهگشای بسیاری از مشکلات باشد تحت فشار قرار داده است. صنعت ساختمان کمترین اثر را از تحریم‌‌‌‌های خارجی می‌‌‌‌پذیرد اما در مقابل، بیشترین آسیب را از تحریم‌‌‌‌های داخلی خورده است.
راه خروج از رکود ساختمان
بر این اساس اگر بخواهیم از سد مشکلات شرح داده شده بگذریم باید به ترتیب سریع‌‌‌‌ترین مسیر ممکن را برای خروج از رکود کنونی مسکن انتخاب کنیم و آن چیزی نیست جز رفع قوانین زائد؛ قوانینی که در بسیاری از موارد حتی سبب می‌‌‌‌شوند تا تامین کیفیت ساختمان به عنوان مهم‌ترین دارایی هر انسان غیر‌ممکن باشد. بررسی‌‌‌‌ها نشان می‌دهد که در حال حاضر اصرار بر تولید داخلی برخی از کالاها نظیر آسانسور یا لوازم ایمنی و کنترلی ساختمان موجب شده تا عملا تامین ارز به منظور واردات کالای با کیفیت متوقف شود. از سوی دیگر مطالعات کارشناسان نشان می‌دهد که محدودیت‌های یاد‌شده نه تنها نتوانسته سهم تولید ملی را در کالاهایی نظیر آسانسور و سایر تولیدات افزایش دهد بلکه در عمل سبب شده تا شعار تولید داخلی به دستاویزی برای رشد واردات با نام لوازم یدکی تبدیل شود. به عبارت دیگر شعار تولید داخل سبب شده تا کالای با‌کیفیت جای خود را به کالاهای بی‌‌‌‌کیفیتی دهد که هم نسبت به واردات قانونی کالاهای نهایی گران‌قیمت‌‌‌‌تر هستند و بعضا خدمات پس از فروش مناسبی را در اختیار خریداران قرار نمی‌‌‌‌دهند.
نگاهی به تجربه جهانی حکایت از این واقعیت دارد که در تمامی کشورهایی که توانسته‌‌‌‌اند طی چند دهه اخیر به سرعت تورم را پشت سر بگذارند و زمینه را برای افزایش سرمایه‌گذاری در همه سطوح فراهم کنند از یک دستورالعمل ساده پیروی کردند و آن چیزی نیست جز کنترل تورم در کنار کاهش ریسک فعالیت‌‌‌‌های اقتصادی که بخشی از آن مقررات‌زدایی به معنای از بین بردن مجوزهای غیرضرور از مسیر پیش روی تولیدکننده است.
بر اساس گفته‌‌‌‌های کارشناسان هم‌اکنون یکی از مهم‌ترین عواملی که به قیمت مسکن فشار وارد کرده و آن را به سمت بالا می‌‌‌‌راند هزینه بالای مجوزهایی است که در سازمان‌ها و دستگاه‌‌‌‌هایی نظیر شهرداری و وزارت صمت صادر می‌شود. همین هم باعث شده تا علاوه بر تورم به عنوان یک متغیر اقتصادی که در همه جای اقتصاد ایران دیده می‌شود، افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان ناشی از هزینه تورم مجوزهای زائد باشد. مجوزهایی که برخی از آنها برای اخذ هزینه دولتی از بخش خصوصی است و در اقتصاد کشور به ایجاد امضاهای طلایی منجر شده است.
تجربه جهانی به وضوح نشان می‌دهد که برای داشتن اقتصادی شکوفا با حداقل تاثیرپذیری از ناملایمات سیاسی و اقتصادی، سیاستگذاران به سمت کاهش هزینه‌‌‌‌های ناشی از مجوز رفتند. یکی از مسائلی که می‌توان با آن به راحتی به عمق مطلب پی برد این است که هم‌اکنون برای راه‌اندازی یک کسب و کار چیزی در حدود 500 روز زمان صرف می‌شود تا کارآفرین بتواند اجازه تولید را از دولت بگیرد.
این در حالی است که در کشورهایی نظیر چین یا اتحادیه اروپا زمان طی‌شده برای کسب مجوزهای لازم تنها چند روز است. بر اساس گفته‌‌‌‌های فعالان صنعت ساختمان و سرمایه‌گذاران این حوزه برای ساخت ساختمانی که پروژه آن حدودا سه سال به طول می‌‌‌‌انجامد دو سال زمان اضافه نیاز است تا قبل از شروع و بعد از پایان پروژه مجوزهای لازم اخذ شود. همین امر بر قیمت تمام‌شده ساختمان می‌‌‌‌افزاید اما وضعیت زمانی بغرنج‌‌‌‌تر می‌شود که دریابیم به جز موضوع طرح‌شده هزینه‌‌‌‌های زیادی صرف واردات کالاها و خدماتی می‌شود که در شرایط عادی اساسا نباید محدودیتی در واردات آنها وجود داشته باشد.
بخشی از این مشکل به آن دلیل روی داده که مسوولان اقتصادی دولت‌‌‌‌های قبل با تکیه بر رویکرداقتصاد دستوری درسال‌های گذشته بر آن بوده‌‌‌‌اند تا با چند‌نرخی کردن قیمت ارز به نوعی آن را کنترل کنند. این در حالی است که دست کم از سال 90 به بعد چنین سیاست‌‌‌‌هایی موفق نبوده و اصولا نتوانسته به جز ایجاد رانت و فساد با پایه‌گذاری سیستم چند‌نرخی برای ارز، در جهت حمایت از تولید یا حفظ ارزش پول ملی گام بردارد. چنین امری باعث شده تا نیاز به ثبت‌سفارش ارزی ناشی از محدودیت تامین ارز از بازار آزاد وارد‌کنندگان لوازم ایمنی ساختمان یا وسایلی نظیر آسانسور را با مشکل جدی مواجه کند، چرا که پروسه واردات کالا بسیار طولانی است و حالا روند زمان‌بر دریافت ارز از بانک مرکزی نیز بر آن افزوده شده است.
پیامد این اتفاق در سال‌های اخیر رشد قابل‌توجه قیمت واحدهای مسکونی اداری و تجاری بوده، چرا که تاخیر در واردات کالاهای موردنیاز یا ممنوعیت آن بر قیمت تمام‌شده این کالاها به شکل جدی افزوده و خسارت‌‌‌‌های ناشی از تحریم داخلی و خارجی فشار اقتصادی آن را بر گردن مصرف‌کننده نهایی انداخته است. مطابق با گفته‌‌‌‌های تامین‌کنندگان کالاهای موردنیاز ساختمانی هم‌اکنون نه‌تنها کیفیت کالاهایی که با نام تولید داخل به مردم ایران عرضه می‌شود به شدت پایین آمده بلکه در عمل ارائه خدمات پس از فروش و حفظ ایمنی آنها با ضعف بسیار انجام می‌شود.
به گفته آنها هم‌اکنون بسیاری از کالاهای ایمنی در حوزه آتش‌نشانی یا اتوماسیون ساختمان یا با محدودیت جدی واردات روبه‌روست یا اگر هم وارد شود به شکل ورود از مبادی غیر‌رسمی می‌توان به آن دسترسی داشت. این در حالی است که منطقا استفاده از کالاهای ایمنی نباید با محدودیت مواجه شود. هضم این مشکلات زمانی برای ما سخت‌‌‌‌تر خواهد شد که دریابیم وزارت صمت به دلیل نبود درک کارشناسی کافی، در واردات کالاهای حساس حوزه ساختمان نظیر آسانسور یا نظایر آن ورود کرده است، چرا که بنا بر منطق کارشناسی چنین مسوولیتی باید در دستان وزارت راه و شهرسازی باشد که متولی حوزه مسکن و شهرسازی است و می‌تواند به شکلی مناسب نیازهای آن را تشخیص دهد.
از طرفی اما آن روی سکه اصرار بر داخلی‌‌‌‌سازی و تولید ملی، افزایش تقلب در تولید برخی محصولات به اصطلاح ایرانی بوده که در عمل همان کالاهای چینی هستند و به شکل قطعه وارد شده و در ایران مونتاژ می‌‌‌‌شوند.
طبیعتا این اتفاق باعث می‌شود نه‌تنها دستیابی به ایمنی برای مصرف‌کنندگان نهایی ساختمان یعنی مردم غیر‌ممکن شود، بلکه هزینه‌‌‌‌های نگهداری ساختمان را در این شرایط بد اقتصادی برای آنها افزایش می‌دهد. در چنین شرایطی هیچ‌گاه نمی‌توان انتظار داشت که حمایت‌‌‌‌های دولتی در تامین مسکن موردنیاز اقشار متوسط یا کمتر برخوردار موفق باشد، چرا که بخشی از هزینه‌‌‌‌های کنونی ابتیاع ساختمان با هر کاربری که باشد ناشی از مجوزها و بوروکراسی اداری ایجاد شده بر سر راه سازندگان است که اولا به جز آنکه مدت زمان ساخت را به شکلی جدی افزایش داده، تحویل را به تاخیر انداخته و ثانیا هزینه‌‌‌‌های زیست شهری را ،چه مالک خانه باشید چه مستاجر آن، به شکل سرسام‌آوری افزایش می‌دهد. سوالی که در اینجا پیش می‌‌‌‌آید این است که دولت تا چه زمانی می‌‌‌‌خواهد سیاست اشتباه حمایت از تولید داخل را که عملا صنایع معیوبی نظیر صنعت خودرو، آسانسور و بسیاری از صنایع دیگر را به این روز انداخته با مشکل مواجه کند و با اصرار بر سیاست‌‌‌‌های غلط قیمت‌گذاری دستوری در حوزه‌‌‌‌های مختلف راه را برای توسعه هرچه بهتر صنعت ساختمان ببندد.
جواب این سوال‌‌‌‌ها هرچه که باشد آهنگ تورم طی سال‌های اخیر نشان داده که سر ایستادن ندارد و هر روزی که می‌‌‌‌گذرد سفره خانوار را کوچک و کوچک‌تر می‌کند. در چنین شرایطی اگر دولت یا مجلس با حداکثر تلاش و فوریت صنعت ساختمان را در حذف قوانین زائد حمایت نکنند، شاید در سال‌های آتی شرایطی به وجود آید که دیگر کمتر کسی در ایران حتی رویای خانه‌‌‌‌دار شدن را در سر بپروراند.