بازار آریا - آریا بازار / اگرچه بازار مسکن همواره در ایران به عنوان بازاری مطمئن برای سرمایه‌گذاری در نظر گرفته شده است اما شواهد نشان می‌دهد با کاهش رشد جمعیت و افت تقاضای مسکن در سال‌های آینده، احتمالاً بازار مسکن به رکودی سنگین مبتلا شود. امری که نشانه‌ها و پیش‌پرده آن را در رکود سنگین دو سال اخیر در بخش مسکن می‌توان دید.
هزینه‌های مسکن در ایران، عموماً به عنوان مهم‌ترین بخش از سبد هزینه خانوار بوده است اما در سال‌های اخیر، سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار روز به روز بزرگتر شده و تأمین سایر نیازهای خانواده را با مشکل مواجه کرده است. این سهم اکنون در حالی به 42.4 درصد رسیده است که بر اساس استانداردهای جهانی، خط فقر مسکن 30 درصد درنظر گرفته شده است. این گزاره بدان معنا است که اگر هزینه‌های مسکن یک خانوار، بیش از 30 درصد از کل هزینه‌هایش شود، آنگاه خانوار مجبور می‌شود سهم سایر بخش‌ها مانند خوراک، سلامت، آموزش و تفریحات را کم کند.

بخش زیادی از افزایش هزینه‌های مسکن خانوار به دلیل، باز شدن پنجره جمعیتی در دهه 60 و تقاضای این نسل برای اجاره یا خرید خانه بوده است، به طوری که سهم هزینه‌های مسکن با شروع سن تشکیل خانواده و افزایش تقاضای مسکن در این نسل، از سال 80 تا کنون، از 29.2 درصد به 42.4 درصد رسیده است. به همین علت پیش‌بینی می‌شود با کاهش تقاضای مسکن از سوی متولدین دهه 70 و پس از آن متولدین دهه 80 و 90، قیمت مسکن در ایران تعدیل شده و حباب آن اصلاح شود. اتفاقی که پیش‌پرده آن را در رکود 2 ساله اخیر در بازار مسکن شاهد بودیم. بنابراین به نظر می‌رسد احتمالاً از سال‌های آینده به مرور با کاهش تقاضای مسکن، شاهد رکودهای گسترده‌تری در این بازار باشیم.
احتمال وقوع این گزاره با توجه به برابری تقریبی تعداد مسکن و خانوار در ایران و همچنین مالکیت بخش زیادی از خانوارهای شهری نیز بیش از پیش می‌شود.
67.8 درصد ایرانی‌ها صاحب‌خانه‌اند
نمودار زیر درصد خانوارهای شهری بر اساس نحوه تصرف مسکن در سال 1402 را براساس داده‌های درآمد_هزینه خانوار شهری نشان می‌دهد. حدود 67.8 درصد از خانوارهای شهری، مالک زمین و ساختمان مسکونی خود هستند. این نشان‌دهنده مالکیت گسترده خانوارها بر مسکن خود است. به عبارت دیگر، اکثریت مردم در سال 1402 صاحب‌خانه هستند و هم زمین و هم سازه (ساختمان) را مالک‌اند. از سوی دیگر، اجاره‌نشین‌ها حدود 15.5 درصد از خانوارهای شهری را تشکیل می‌دهند. این بخش قابل توجهی از خانوارها هستند که در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند و مالک ملک نیستند. این آمار احتمالاً به دلیل قیمت‌های بالای مسکن و قدرت خرید پایین برخی خانوارهاست.
حدود 7.5 درصد از خانوارها به صورت رهنی در مسکن زندگی می‌کنند. این به معنای پرداخت ودیعه یا رهن به جای پرداخت ماهانه اجاره است. این روش بیشتر در شهرهای بزرگ و برای کاهش فشار اجاره ماهانه استفاده می‌شود. تقریباً 6.7 درصد از خانوارها به صورت رایگان مسکن خود را تصرف کرده‌اند. این حالت معمولاً به خانوارهایی اشاره دارد که به دلایلی مثل سکونت در خانه اقوام یا در خانه‌هایی که توسط کارفرما فراهم شده، بدون پرداخت هزینه سکونت دارند.
تعداد بسیار کمی از خانوارها 1.1 درصد فقط مالک ساختمان هستند و مالک زمین نیستند. این شرایط بیشتر در آپارتمان‌های مشاع یا زمین‌هایی رخ می‌دهد که مالکیت زمین به صورت جداگانه از ساختمان است. حدود 1 درصد خانوارها در دسته در برابر خدمت قرار می‌گیرند که به نوعی از سکونت اشاره دارد که فرد در ازای ارائه خدمات (مثلاً به کارفرما) از مسکن استفاده می‌کند. این آمار نشان می‌دهد که مالکیت مسکن در ایران همچنان اولویت بالایی دارد اما فشارهای اقتصادی باعث افزایش اجاره‌نشینی شده است.

اجاره‌نشینان بیشتر از دهک‌های پایین‌تر هستند
اجاره‌نشینی یکی از موضوعات مهم اقتصادی و اجتماعی در ایران است که در سال‌های اخیر تحت تأثیر عواملی همچون افزایش قیمت مسکن، تورم و تغییرات اقتصادی قرار گرفته است. حدود 14.1 درصد از خانوار‌های دهک هزینه‌ای اول ، 19.7 درصد از خانوار‌های دهک هزینه‌ای دوم و 20 درصد از خانوار‌های دهک هزینه‌ای سوم اجاره‌نشین هستند. این در حالی است که تنها 11.7 درصد از دهک هزینه‌ای دهم اجاره‌نشین هستند. در واقع در دهک‌های بالاتر میزان اجاره‌نشینی بسیار کاهشی بوده است.

تهرانی‌ها 5 برابر ایلامی‌ها خرج مسکن می‌کنند!
براساس داده‌های مرکز آمار، خانوار‌های شهری ساکن استان‌های تهران، فارس، البرز، زنجان و همدان بیشترین هزینه مسکن را در سال 1402 در بین استان‌های کشور داشته‌اند. تهرانی‌ها به طور متوسط هزینه‌ای معادل 184 میلیون تومان برای هزینه مسکن خود پرداخت کرده‌اند و جایگاه اول بیشترین هزینه مسکن را به خود اختصاص دادند. پس از آن ساکنان استان‌های فارس، البرز، زنجان و همدان به ترتیب به طور میانگین حدود 100 میلیون تومان، 96 میلیون تومان، 75 میلیون تومان و 75 میلیون تومان برای مسکن در سال 1402 بیشترین هزینه را کرده‌اند.
همچنین، خانوار‌های شهری ساکن استان‌های ایلام، سمنان، کهگیلویه وبویراحمد، کرمان و آذربایجان غربی به ترتیب با هزینه متوسط حدود 36 میلیون تومان، 36 میلیون تومان، 38 میلیون تومان، 39 میلیون تومان و 39 میلیون تومان در سال گذشته، کمترین هزینه مسکن را داشته‌اند.
در سال گذشته، خانوار‌های شهری ساکن استان تهران حدود 5 برابر استان ایلام هزینه مسکن داشته‌اند. نمودار زیر هزینه متوسط مسکن خانوار‌های شهری در استان‌های کشور در سال 1402 را نشان می‌دهد.

کارفرما‌ها با 194 میلیون تومان دارای بییشترین هزینه مسکن
براساس داده‌های مرکز آمار، سرپرست خانوار‌هایی که کارفرما هستند حدود 194 میلیون تومان در سال گذشته به طور متوسط صرف هزینه مسکن خود کردند. کارمندان دولتی نیز در سال گذشته به طور متوسط حدود 97 میلیون تومان برای مسکن هزینه کردند. افرادی که به طور مستقل مشغول به فعالیت هستند دارای هزینه متوسط مسکن به میزان 80 میلیون تومان بوده‌اند. کارمندان بخش خصوصی نیز دارای هزینه متوسط مسکن معادل 68 میلیون تومان بوده‌اند. کارمندان حوزه‌های تعاونی نیز به میزان 37 میلیون تومان صرف هزینه مسکن خود کرده‌اند.

اختلاف 10 برابری اجاره‌بهای دهک‌های بالا و پایین
براساس داده‌های مرکز آمار، در سال 1402 به طور میانگین خانوار‌های شهری به طور کلی حدود 85 میلیون تومان در سال گذشته صرف هزینه‌ اجاره‌بهای مسکن خود کرده‌اند. از سوی دیگر، خانوار‌های شهری در دهک اول به طور متوسط حدود 25 میلیون تومان برای هزینه اجاره‌بهای مسکن خود در سال 1402 صرف کرده‌اند. پس از آن، دهک‌های هزینه‌ای دوم حدود 36 میلیون تومان را صرف هزینه‌ اجاره‌بهای مسکن خود کرده‌اند. دهک‌های هزینه‌ای سوم، به طور متوسط حدود 43 میلیون تومان برای اجاره‌بهای مسکن هزینه کرده‌اند.
دهک‌های هزینه‌ای چهارم، پنجم، ششم، هفتم، هشتم، نهم و دهم به ترتیب هزینه متوسطی معادل 50 میلیون تومان، 60 میلیون تومان، 68 میلیون تومان، 76 میلیون تومان، 93 میلیون تومان ، 135 میلیون تومان و 260 میلیون تومان را برای هزینه‌های اجاره‌بهای مسکن در سال گذشته پرداخت کرده‌اند.
بنابراین می‌توان گفت، دهک‌های هزینه‌ای دهم حدود 10.2 برابر دهک‌های هزینه‌ای اول برای اجاره‌بها هزینه کرده‌اند. نمودار زیر نشان‌دهنده میزان هزینه متوسط اجاره‌بها خانوار شهری در دهک‌های هزینه‌ای مختلف در سال 1402 می‌باشد.