بزرگنمايي:
بازار آریا - دکتر مریم ملکی* بازار مسکن ایران به عنوان یکی از ارکان حیاتی اقتصاد ملی، طی چهار دهه اخیر در چرخه معیوبی از ناکارآمدی‌‌‌های ساختاری گرفتار شده است. این بحران چندبعدی که هم ابعاد اقتصادی و هم اجتماعی-سیاسی دارد، محصول تعاملات پیچیده نهادهای فعال در این عرصه است که با استفاده از چارچوب نظریه بازی می‌توان به تحلیل عمیق‌‌‌تری از آن دست یافت. در این میان، چهار بازیگر اصلی شامل دولت به عنوان سیاستگذار و تنظیم‌‌‌گر کلان، تولیدکنندگان مسکن متشکل از سازندگان حرفه‌‌‌ای و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، خانوارها به عنوان مصرف‌کنندگان نهایی و متقاضیان واقعی مسکن، و نظام مالی شامل بانک‌ها، موسسات اعتباری و بازار سرمایه، هر یک با انگیزه‌‌‌ها و محدودیت‌های خاص خود در حال شکل‌‌‌دهی به این بازار هستند.
بازیگران در دام انتخاب‌‌‌های نامطلوب
نظریه بازی با دو مفهوم کلیدی «معمای زندانی» و «تعادل نش» ابزار تحلیلی قدرتمندی برای فهم این پیچیدگی‌‌‌ها ارائه می‌دهد. معمای زندانی در بازار مسکن به وضعیتی اشاره دارد که در آن هر یک از بازیگران اصلی با دنبال کردن منافع فردی و استراتژی‌‌‌های کوتاه‌‌‌مدت خود، در نهایت به نتیجه‌‌‌ای جمعی می‌‌‌رسند که برای هیچ‌‌‌یک از آنها مطلوب نیست. این پدیده به وضوح در رفتار بازیگران مختلف بازار مسکن قابل مشاهده است. تولیدکنندگان با تمرکز بر پروژه‌‌‌های پر‌سود و کم‌‌‌ریسک، خانوارها با انتظار برای کاهش قیمت‌ها، دولت با مداخلات مقطعی و نهادهای مالی با رویکرد محافظه‌‌‌کارانه در اعطای تسهیلات، همگی در حال تقویت این چرخه معیوب هستند که در نهایت به رکود مستمر و عدم‌تعادل در بازار منجر میشود.
تعادل نش در این بازار وضعیتی است که در آن هیچ یک از بازیگران انگیزه تغییر رفتار یکجانبه خود را ندارد، چرا که هرگونه تغییر استراتژی فردی بدون هماهنگی با دیگر بازیگران، ممکن است به ضرر همان بازیگر تمام شود. این تعادل اگرچه از نظر نظری پایدار است، اما از نظر اجتماعی و اقتصادی کاملا ناکارآمد محسوب میشود. در بازار مسکن ایران، این تعادل ناکارآمد خود را در قالب کمبود مستمر مسکن مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه، بی‌‌‌ثباتی قیمت‌ها، عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضا، و ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن نشان می‌دهد. جدول شماره یک نمای کلی از این تعاملات استراتژیک را نشان می‌دهد.
برای فهم عمیق‌‌‌تر این تعاملات، می‌توان از ماتریس پرداخت‌‌‌ها در نظریه بازی نیز استفاده کرد. در این ماتریس (جدول شماره 2)، پیامدهای مختلف ترکیب استراتژی‌‌‌های بازیگران قابل‌‌‌تحلیل است. این ماتریس در چارچوب نظریه بازی به‌‌‌وضوح نشان می‌دهد که چگونه ترکیب استراتژی‌‌‌های مختلف می‌تواند به نتایج متفاوتی منجر شود و چرا بازار
مسکن ایران در وضعیت فعلی (سلول پایین سمت چپ) گرفتار شده است.
قفل‌‌‌های ساختاری و راه‌‌‌های گشایش
ماتریس تعاملات استراتژیک در بازار
مسکن ایران به خوبی نشان می‌دهد که چگونه ترکیب استراتژی‌‌‌های مختلف بازیگران می‌تواند به نتایج متفاوتی منجر شود. در تعامل بین دولت و تولیدکنندگان، ترکیب «حمایت دولت و سرمایه‌گذاری تولیدکنندگان» به رشد پایدار بازار منجر میشود، اما در عمل شاهد ترکیب «عدم‌حمایت دولت و عدم‌سرمایه‌گذاری تولیدکنندگان» هستیم که نتیجه‌‌‌اش
رکود ادامه‌‌‌دار است. این دقیقا مصداق تعادل نش ناکارآمد است که در آن همه بازیگران با وجود نارضایتی از وضع موجود، انگیزه‌‌‌ای برای تغییر رفتار خود ندارند.
یکی از موانع عمده در این مسیر، کاستی‌‌‌های قانون پیش‌‌‌فروش ساختمان است که به جای تسهیل تامین مالی پروژه‌‌‌های مسکونی، به عاملی برای تشدید بی‌‌‌اعتمادی در بازار تبدیل شده است. مشکلات اصلی این قانون شامل عدم‌تعادل در توزیع ریسک میان خریداران و سازندگان، ضعف مکانیزم‌‌‌های نظارتی و تضمینی، ابهام در ضمانت‌‌‌های اجرایی و ناکارآمدی نظام حل اختلاف است. خریداران با پذیرش ریسک کامل پروژه - از تاخیر در تحویل تا تغییرات
قیمت - در موقعیتی کاملا آسیب‌‌‌پذیر قرار می‌‌‌گیرند، در حالی که سازندگان از مکانیزم‌‌‌های الزام‌‌‌آور کافی برای پایبندی به تعهدات خود برخوردار نیستند.
این ناهم‌ترازی حقوقی نمونه بارز «شکست هماهنگی» در نظریه بازی است که در آن فقدان قواعد نهادی کارآمد به نتایج ناکارآمد می‌‌‌انجامد. البته باید در نظر داشت که قانون پیش‌‌‌فروش ساختمان تنها یکی از قوانینی است که بازنگری و اصلاح آن در این نوشتار در نظر گرفته شده و یقینا رفع موانع و مسائل قانونی در حوزه
مسکن نیازمند بازنگری در برخی دیگر از قوانین و مقررات و آیین‌‌‌نامه و دستورالعمل‌‌‌های جاری نیز هست تا شاهد تسهیل و تسریع در برون‌‌‌رفت از وضع موجود باشیم.
در بخش تامین مالی که یکی از پیش‌‌‌نیازهای کلیدی جهت رونق و توسعه در حوزه
مسکن است، بهره‌‌‌گیری از ابزارهای مالی نوین و کاربست روش‌های مالی متنوع متناسب با بازار هدف را باید یک اصل اساسی در برنامه‌‌‌ریزی‌‌‌ها و سیاستگذاری‌‌‌ها در نظر گرفت. در این زمینه نوآوری‌‌‌های مالی نظیر توکنایز و فروش متری زمین در میان صاحب‌نظران امروز مورد طرح بحث است که باید در نظر داشت، در شرایط فعلی تجربه توکنایز دارایی‌‌‌های ملکی در
ایران با موانع متعددی روبه‌رو است. مهم‌ترین این موانع شامل فقدان چارچوب قانونی شفاف برای تعریف حقوق مالکیت
دیجیتال و تضمین اجرای قراردادهای هوشمند، مقاومت نهادهای سنتی و ذی‌نفعان موجود در برابر تغییرات ساختاری، عدم‌توسعه زیرساخت‌‌‌های فنی لازم برای پیاده‌سازی گسترده این فناوری، کاهش اعتماد عمومی ناشی از تجربیات ناموفق گذشته در زمینه ابزارهای مالی جدید و محدودیت‌های نهادی و نظارتی در هماهنگی میان سازمان‌های مختلف مرتبط با این موضوع است. این چالش‌‌‌ها در حالی وجود دارند که برنامه هفتم توسعه در مواد 61 تا 65، تکالیف و الزامات مشخصی برای تحول بازار
مسکن تعیین کرده است، اما فاصله بین این الزامات قانونی و واقعیت‌‌‌های میدانی بازار
مسکن همچنان چشمگیر است.
به سوی خلق الگوی رفتاری ماندگار
راه برون‌‌‌رفت از این بن‌‌‌بست ساختاری، نیازمند بازطراحی نظام‌‌‌مند قواعد بازی و ایجاد هماهنگی استراتژیک میان بازیگران اصلی است. این تحول (جدول شماره 3) باید در سه افق زمانی طراحی و اجرا شود. در کوتاه‌‌‌مدت، اولویت‌‌‌های پیشنهادی با اصلاحات قانونی و نهادی شامل بازنگری اساسی در قانون پیش‌‌‌فروش ساختمان با محوریت ایجاد توازن در توزیع ریسک، ایجاد صندوق تضمین مشترک با مشارکت دولت و بخش خصوصی، استقرار سیستم سپرده‌‌‌گذاری تضمینی پلکانی برای پروژه‌‌‌های ساختمانی و شفاف‌‌‌سازی فرآیندهای صدور مجوز و کاهش بوروکراسی اداری است.
در میان‌‌‌مدت، پیشنهاد میشود که تمرکز بر توسعه ابزارهای نوین مالی و تقویت نهادهای بازار شامل تدوین چارچوب قانونی جامع برای توکنایز دارایی‌‌‌های ملکی، ایجاد نهادهای نظارتی تخصصی برای نظارت بر نوآوری‌‌‌های مالی، توسعه بازار ثانویه برای
مسکن اجتماعی، تقویت نظام رتبه‌‌‌بندی و اعتبارسنجی فعالان بازار و راهاندازی سامانه یکپارچه اطلاعات بازار
مسکن قرار داشته باشد.
در بلندمدت، نیازمند تحول ساختاری در نظام حکمرانی بازار
مسکن شامل استقرار نظام چندلایه حکمرانی
مسکن با مشارکت همه ذی‌نفعان، توسعه مدل‌‌‌های مشارکتی ساخت‌‌‌وساز با محوریت جوامع محلی، تحول در نظام تامین مالی
مسکن با ترکیب منابع عمومی و خصوصی، ایجاد پیوندهای ارگانیک بین بازار
مسکن و دیگر بخش‌‌‌های
اقتصادی و توسعه نظام بیمه‌‌‌ای جامع برای پوشش ریسک‌‌‌های مختلف بازار هستیم.
تجربه جهانی نشان می‌دهد که حل بحران‌های ساختاری مانند مسکن، نیازمند ترکیبی از ثبات سیاستی، نوآوری نهادی و مشارکت اجتماعی است. برنامه هفتم پیشرفت با تاکید بر سرمایه‌گذاری در تولید، چارچوب قانونی مناسبی برای این تحول فراهم کرده است. اکنون زمان آن است که با عبور از کلیشه‌‌‌های گذشته و با بهره‌‌‌گیری از تجربیات بین‌المللی و ظرفیت‌‌‌های داخلی، گام‌‌‌های عملیاتی برای خروج از این بن‌‌‌بست ساختاری برداشته شود. این تحول بیش از آنکه نیازمند تزریق منابع مالی کلان باشد، مستلزم خرد جمعی، اراده سیاسی و مشارکت فعال همه ذی‌نفعان است. دولت در این فرآیند باید از نقش بازیگر مستقیم به سمت طراح قواعد بازی و تضمین‌‌‌کننده اجرای تعهدات حرکت کند. تولیدکنندگان با اطمینان از بازدهی پایدار و مدیریت ریسک‌‌‌های سیستماتیک، خانوارها با تضمین حقوق مالکیت و دسترسی به اطلاعات شفاف و نظام مالی با توسعه ابزارهای نوین و مدیریت کارآمد ریسک‌‌‌ها، می‌توانند در کنار یکدیگر بازار
مسکن را به موتور محرک توسعه
اقتصادی تبدیل کنند. باید منتظر آینده نشست.
* مدرس دانشگاه و کارشناس حقوق اقتصادی